抵押的二手房是不是能卖地漏

抵押的二手房是不是能卖？如何卖呢？

有的人想将自己手上的二手房卖掉而且友也拍了照片，但是上面已经设立了抵押权联合发动机制造集团(属于俄罗斯技术集团公司)总经理弗拉季斯拉夫马萨洛夫15日在巴黎－布尔歇国际航空航天展览会(Paris Air Show)上向俄新社表示，这样的二手房可以买卖吗？买房时如何避免才能不会选到已设立抵押的二手房呢？

根据《城市房地产抵押管理办法》，已经设定抵押的房地产，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或出租。这就是说，已经设定抵押的房产是可以转让的，但转让的前提条件是要得到抵押权人的同意。反过来讲，如果一处设定了抵押的房产，如果未经抵押权人同意而转让，在法律上应归无效。同时购买了这种设有抵押权的房产对购买人来讲也存在法律风险，一旦抵押权人要实现抵押权，购买人的风险就显现出来。怎样有效避免这类风险呢?

在实际案例中，的确有人将已设定抵押的房产在未经抵押权人同意的情况下转让出去，自己获得房价款后离开，等抵押权人要实现抵押权时才知道抵押人已金蝉脱壳，由此引起更复杂的法律纠纷。

购买该类二手房风险防范的方法：

1、在选好了欲购买的二手房后，要先到该房产所在地的房屋土地管理部门去核对。

2、中外合资企业的房产或是原属外销商品房的二手房应该到所属市房屋土地管理部门核查，看是不是该房产设定了抵押，抵押权人是谁，抵押期限多长。

3、如果核对发现该二手房确切已设立抵押，应与房产所有人一起到抵押权人处取得抵押权人同意转让该房产。较好购房人能够得到抵押权人的书面同意文件。

现有的《城市房地产抵押管理办法》和《北京市房地产抵押管理办法》，只是强调了经抵押权人同意，而没有说明是否需书面同意，抵押房地产可以转让。但在实践中，较好请抵押权人出具书面同意抵押房产转让的法律文书，这样对购房人在法律上比较有保障。同时在转让协议上也要请抵押权人签字，转让协议签署终了，抵押人和抵押权人应与购房人1起到房屋土地管理部门解除抵押协议，然后抵押人应与购房人一起办理产权过户手续。

知识拓展：

房屋抵押人的权利：

(1)房屋抵押人对抵押的房屋享有所有权，并有权获得抵押房屋的各种*。

(2)房屋抵押人对抵押房屋享有处罚权，但若想转让抵押房屋，须事先征得房屋抵押权人同意。

(3)可以对抵押房屋屡次出抵，但须保证数个房屋抵押权所担保的债权总额不大于抵押房屋的价值。

(4)可以将抵押房屋出租。

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