中国北京楼市博弈僵局暗变

本报 王玉光 见习 彭舒佳 北京报道

继万科“降价风”席卷众多南方城市之后，北京楼市也以开发商集体打折、促销为信号，使持续三个多月的买卖双方博弈的市场僵局暗起波澜。

2月27日下午，本报获悉，万科旗下北京万科中粮假日风景（以下简称假日风景），将成为北京目前众多打折、促销楼盘中降价力度最大的一个。该楼盘将以一批9.1折的“特价房”冲击京城楼市。

“就这 天，马上登记就有机会参加九一折选房活动……”在拨通假日风景以短信形式告知的售楼后，那端传来一位女工作人员相当疲惫的声音。她告诉，这一天她已接了无数个。

根据这项“购房优惠倒计时”的活动策划，凡在2月29日之前签约假日风景，贷款可打9.6折，一次性付款可打9. 折。

如果足够幸运，还可赢得九一折的“特价房”——按照该楼盘目前已售房屋每平方米1.4万元左右的单价计算，这意味着每平方米价格直降1 00余元。

此前媒体曾报道，万科北京的另外两个楼盘——万科紫台和万科四季花城均已进行打折促销。前者一栋精装修楼房均价从16500元/平方米降到16000元/平方米；后者也从8 00元/平方米降到8000元/平方米，其中一些户型为95平方米和120平方米的特价房，还可享受7600元~7400元/平方米的更低优惠。

假日风景的促销方案一经公布，则明显刷新了上述两项万科自己创造的打折纪录。

假日风景位于北京丰台区小屯路108号，在西四环和西五环之间，系当年被业界誉为“黄金搭档”的两大巨头——万科和中粮集团又一次成功联姻的结晶。

但显然，这次让该楼盘走进公众关注焦点的，并非其显赫的出身背景，而是它再次考验了京城开发商的“打折底线”。

久违的打折

本报根据目前已公开的信息统计，北京春节前后参与打折、促销的楼盘接近40个。在北京千万家房产经纪公司市场总监常淑娟看来，尽管众多当事开发商仍对外宣称“北京房价没有下降的道理”，但从其销售策略的改变上，不难读出“妥协”的意味。

这些参与打折的楼盘中，不乏资质显赫的大公司。较有代表性的如：位于北京东五环的富力又一城，该楼盘单价约12 00元，2007年岁末以五重大礼促销——免10年物业管理费、赠全额购房契税、赠购房维修基金、赠全额购房印花税，以及赠价值2777元购房喜宴；而同属富力旗下、位于清河片区的富力桃园，均价约1 000元/平方米，其促销方案为，凡购买富力桃园C11栋 单元户型，赠送奥迪车一辆，价值288888元(可直接冲抵房款)。

再如位于燕莎附近、开盘均价42000元的SOHO北京公馆，全款9.5折优惠，精装修送全套家电；位于北京城铁八通线上的远洋一方，该楼盘在均价12000元/平方米的基础上，推出四重优惠，最低折扣9.7折，并可获赠物业费；位于望京片区的首开·知语，B区均价18000元/平方米，一次性付款可9.8折优惠等等。

有意思的是，这些打折楼盘所推出的“特价房”都自称是“限量版”。但据随机抽查，所谓“限量版”，实际上仍有超出限量的余地。

在看过本报列举的上述打折清单后，一位不愿具名的业内人士感慨：“虽然每逢年头岁尾楼盘打折不是什么新鲜事，但如此集中的打折，在我的印象中，好像已经很多年没有出现过了。”

在络搜索引擎“百度”中查阅到的历年来北京楼盘打折、促销的信息，似乎可以印证上述业内人士的看法。就搜索到的结果来看，相对集中的打折促销信息，大都出现在2004年以前的页中。

“没办法，现在的市场太不景气了……”在随后的现场勘查中，无意听到韦伯国际发展中心售楼处一位工作人员在里的抱怨。当他看到乔装看房客的后，立刻挂了。

在这场京城开发商集体打折“暗战”中，韦伯国际给出的优惠方案似乎并没什么特别：一次性付款9.5折，按揭付款九八折。但对的到来，销售人员小刘格外殷勤，他拿出各种效果图给描述：“户型……环境……站在窗前就能看见CCTV的新楼……”此时，偌大的售楼处内，只有他和冒充看房客的两个人。另外一间办公室内，几个工作人员旁若无人地玩着电脑。

在看似漫不经心的交谈中，小刘零散透露出一些信息：此次打折降价的主要原因，系公司急于处理尾房，加快资金回笼。“公司最近超强的罗兰项链准备在天津拿地。”他说。

脆弱的僵局

“近两三个月的市场双方互相观望，总需要有一些人去打破僵局。”对于眼下楼盘打折成风的现象，一位出于“避免麻烦”考虑不愿具名的房产顾问公司老总这样解释。

在他看来，每个参与打折的开发商可能都会算这样一笔账：“假如公司的年利润率是20％，资金周转率是一年周转一次，那么现在将利润率降低至10％，资金周转率提高至半年周转一次，实际上公司并没有少赚钱。相反地，因提高资金使用率，或许还能赚更多钱。”

而北京楼盘打折、降价，与广州、深圳等城市不可同日而语：“北京楼盘只要稍有降价，就会引来大规模的购买人群。”上述老总认为，尽管眼下楼市打折、赠送成风，但只不过是供需双方相互博弈的一个“阶段性结果”。楼市的消费需求还在，并没有出现下滑或消失。

这种判断不无佐证。大约一个月以前，包括本报在内的众多媒体曾报道，位于北京东四环附近一个名为美利山的项目，以低于周边楼盘均价近 000元的低价入市。本报曾亲临该项目当天的开盘现场，亲睹2000余人哄抢400余套房源的盛况，现场秩序一度几近失控。

在近日的回访中，该项目负责人告诉，所推出的400余套特价房目前已实现近80％的销售率，完成回款6个多亿。而此前该负责人在接受采访时曾表示，低价促销的原因系“上市公司对经营业绩的要求”。还得知，该公司最近还一直在筹措拿地事宜。

在众多参与打折、促销的楼盘中，如美利山一样低价入市即有斩获的现象并非孤证。因此，在一位熟知楼市内情的踩盘看来：“北京楼市并非有价无市，而是高价无市”。

早在2007年9月，本报为求购北京北五环外媒体村项目一套小户型几经周折，及早排号、托人与公司高管套磁均不奏效。但在近日的回访中，与对点联系的陈姓经理表示，该楼盘12000元/平方米的均价，自去年9月以来始终未曾上涨。非但如此，新近开盘的几栋楼还推出了九八左右的优惠方案。这意味着其已经跌破原来定价。正因为话又说回来如此，在北京房产交易管理上，该楼盘呈现出一份相对漂亮的销售业绩，一期千余套房屋几乎售罄。

一种理论上的假设认为，如果“高价无市”的博弈僵局再持续半年，北京将有大批房地产公司死掉。但在上述接受本报采访的房产顾问公司老总看来，“这种僵局是脆弱的”——开发商只要施之以打折、促销等蝇头小利，购房者就会相应地表现出屈就，从而失去了争取“更大胜利”的主动。

北京万年花城房地产开发公司副总经理黄曦认为，根据众多楼盘集中打折现象，就判断市场会出现多米诺连锁反应，“为时尚早”。在他看来，目前众多楼盘打折还都是个别行为，是企业出于自身的单方面考虑。因此并不排除未来三四月份楼市转暖、房价反弹的可能。

而对于“现在其实就是市场博弈的关键期，哪方撑得久，哪方就能胜”这一判断，中国人民大学土地管理系教授郑华略表赞同。但她同时还认为，“正面引导更为必要。”“市场过于集中，对谁都不好。”

对于处在博弈关口的北京楼市，一种相对中肯的意见普遍认为，虽然暗潮涌动，但至少目前还并不能就此判断出未来房价会形成普降。“市场经济本来就是博弈的结果。两个人打架，谁也不可能在打架之前就知道胜负。”持这种观点的人士说。

至本报截稿时，又有媒体爆出，北京楼市又出现最大折扣至8折的楼盘。

（本报 唐茜对本文亦有贡献）

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