楼市大寒上市房企生死攸关

本月初，绿城申请破产的消息在微博上盛传，固然其董事长宋卫平称化为乌有，但此带给业内对上市房企生存问题的思考久未平息。近期，万科、中海、龙湖等多个上市房企再掀降价大潮，同时从上市房企前三季度的事迹讲演来看，负债率持续攀升，高企的资产负债率会不会成为压倒骆驼的最后一根稻草?富力董事长李思廉近日表现，如果调控持续下去，房企将不会有赢家。在此现状下，上市房企将迎来怎么的考验?SO H O中国董事长潘石屹近日在一次会议上表示，会不会倒闭，会不会破产，就看开发商聪明不聪明。假如这个开发商是聪慧的，他就现把他的名目拿出来，让有实力的人去吞并。如果开发商没钱了也死抗，抗到最后一步就真破产了。

当多数人对楼市还抱有“政策会松绑、成交会回升”的空想时，房地产市场却提前迈入“大寒”阶段。

据中国指数研讨院统计数据显示，今年前三季度，全国逾六成城市一手房成交量同比下跌，海口降幅最大，达49 .27%.而重点城市中，仅天津和成都成交面积同比去年前三季度略有回升，其余6城皆低于去年同期水平。

市场持续低迷

北京、上海、广州等一线城市降幅也很显明。数据显示，上海一手房成交面积已持续四个月出现下滑，在9月创近6年来同期的第二低;深圳一手住宅成交量也出现连续两个月下滑的现象;广州在10月份成交量环比下降290套，同比下滑近六成……

在成交量连续下滑的态势下，一手房成交价格也浮现大幅度下滑的景象。数据显示，北京新建一般住房在今年前10个月成交均价比去年全年水平低5 .1%;深圳 10月份新建商品住宅成交均价同比下跌11%，跌幅位居海内一线城市之首，广州、上海的新居成交价钱都跌破去年同期程度。二三线城市房价也呈现不同水平的降幅。

在货泉政策方面，今年央行数次加息，银根不断收紧，更于8月末下发告诉，打算将贸易银行的保障金存款纳入存款筹备金率的缴存范畴，并从9月5日履行分批上缴，这使得银行的更多资金被解冻，房贷也变得“不容易”。同时，再加上股市震动，房企融资渠道逐渐收窄，资金链一度收紧。在整体楼市处于“箭在弦上”时，房地产调控也仍没有松动的迹象。

富力董事长李思廉表示，目前，房地产市场比较低迷，如果调控政策不放松，银行信贷不放宽，那么房地产市场将持续低迷，不论是政府、银行、房企仍是高低游企业，这轮调控中都不会有赢家。

房企债台高筑

在楼市遭遇“大寒”的同时，上市房企背负的债务也逐步变得繁重起来，高额负债率正压迫着这批房企的神经，在持续调控下，他们正走向比2008年更为艰巨的地步。

广发证券依据上市公司房地产板块中重要公司2011年中期各项财务指标的统计分析发明，板块资产负债率为75. %，位于近5年来的高点，财务压力正在加大。上半年，A股上市房企整体负债总额冲破万亿元，达到10921 .4 亿元，同比上涨41.29%.

或者有人说，中报仅仅反应的是前半年上市房地产企业的状况，并不代表当前上市房企的处境。“ 个月的时光从前，行业没有转好的迹象，而是更加恶化了。”广发证券分析师沈爱卿在接收采访时表示。

同时，在房地产市场整体不景气的情况下，房企资金回笼大幅度放缓。根据W IN D数据统计，近120家上市房地产企业第三季度收入环比降落17%，净利润降低 8%.季报还显示，房企的资金压力进一步加大，剔除没有偿还压力的预收账款后，9月末上市房企短期负债共计达到4550亿元，为账面现金的2倍。

背在房企身上的债务像滚雪球一样越滚越大。只管华远地产董事长任志强不止一次提示，上市公司的负债中有很大一部门是还没有进行结算的预收账款，并不能完整反映上市公司的资金链状况。但实际上，剔除预收账款，房地产上市公司的净负债率也在大幅攀升。

广发证券一份呈文显示，剔除预收账款，万科的资产负债率达到62.4%，保利地产到达69.4%.更高的为中天城投达到79 .9%，鲁商置业达到87. %.

对A股上市公司而言，最具杀伤力的流动负债已占负债总额的70.62%，高达7712.57亿元，同比上涨5 .88%.其中，短期借款和一年内到期的非流动负债分辨同比上涨1 2 .6 6 %和8 9 .4 2 %，达到669 .61亿元和980 . 7亿元。显然，过去的巨额举债已到偿还之时。

被迫掀降价潮?

在如斯宏大的债权眼前，要弥补其中的现金缺口，业内人士广泛认为，最快的解决方式是：要么借款，要么疾速卖房。

而据了解，目前，在银行信贷持续收紧的情况下，房企要向银行借款已经相称不容易。同时，在股市整体动荡的情况下，上市房企要想通过股市快速揽金也变得不太现实。终极，多数上市房企挑选了“产品降价”来快速回笼资金。

进入10月份以来，万科、龙湖、中海、绿地等上市房企率先举起了降价大旗，目前上海、杭州、南京等长三角重点城市房价已经出现20%至 0%的下降，降幅最为显著的反而是上市品牌房企开发的项目。

于近期开盘、位于上海的万科清林径和万科尚源，推出20%—25%的降价优惠，销售均价由1.65万元/平方米降至1.2万元/平方米。同时，位于深圳龙岗区的万科清林径项目，均价由本来的1 500元/平方米降到了12000元/平方米。

龙湖郦城18500元/平方米的均价一下子降到不足14000元/平方米，降幅超过20%.上海浦东的中海御景熙岸楼盘，每平方米降价达6000元。而这种降价确切起到了敏捷“跑量”的后果，龙湖降价后短时间内销量达千套，一次性去货九成。

著名房产专家韩世同认为，在整体楼市“失色”、融资渠道收窄的现状下，上市房企钱包愈发“骨感”，而“降价促销”是快捷回笼资金的最佳抉择。

部分上市房企已明确提出“加速销售”的应答策略。保利地产在半年报中称，下半年，继承保持以满意刚性寓居需要的中小户型普通住宅为主，加快销售回笼，确保资金均衡。富力地产明白提出今年下半年下调10%的价格来应对楼市。

“资金缓和是目前所有房企独特面临的问题。”地产经济学家邓浩志认为，尤其是上市房企，为求生存降价销售可能是独一的前途。

面临生逝世考验?

针对上市房企的事实处境，不少业内专家认为，如果楼市调控持续收紧，上市房企或将面临生死考验。

维森置业董事长张维伦表示，目前房企面临的主要考验就是现金流的问题，越是上市房企现金流问题越发严格，因为，上市房企在土地、产品等方面拓展比拟宽，一旦产品不成交、资金回笼搁浅，无奈还债，就会见临生存问题。“也就是说，在楼市处于逆境中时，上市房企更轻易面临生死存亡问题。”

“确实，目前房企都面临生死考验。”邓浩志认为，但最近降价的主力反倒不是资金链偏紧的房企，而是那些看似资金实力雄厚的上市房企。“实力较强的上市房企更重视维护资金链，更有提前降价抢占市场的能源，反倒是某些中小企业还抱着调控有可能在近期放松的理想，坚守价格不放松。”

张维伦同时候析，越是品牌上市房企，“生死存亡”问题越发来得早、来得快。“大型品牌房企往往开发住宅项目比较多，而今年调控的重点就是住宅，这将使这部分房企蒙受更大的压力。”

家和团体副总裁张建勋则认为，上市房企还没有到面临“生死存亡”的田地，除非一手房市场涌现“量价大幅度下滑”的现象。如果一手房畸形成交量为50万-60 万平方米，成交均价为1 .1万元/平方米，若当前市场成交量降至 0万-40万平方米，但均价依然在1 .1万元/平方米，则不能说拐点到了。但若价格也随着大幅下滑了20%以上，那么楼市拐点真的到了，房企不可防止地将面临生死存亡问题。

张建勋同时指出，土地储备比较大的上市房企或面临较大压力，尤其是在一线城市的土地贮备较大的房企，在楼市持续遇冷时，将会面临开不开发两难的困境。

11 月初，微博上盛传“绿城房地产中国申请破产”的消息，虽然绿城房地产董事长宋卫平连夜撰文称风闻子虚乌有，但业内人士却认为，绿城房地产陷入资金链危机已有一段时间，破产传闻并非空穴来风。“今年越来越惨淡的经营状态正将一批房地产企业逼上绝境，他们开端到处找钱，但其筹钱的多条通道却一直遭遇封堵，高企的资产负债率有可能成为压倒骆驼的最后一根稻草。”

邓浩志称，房企普遍资金紧张已是享誉中外的事实，绿城房地产也许只是一个开始，按目前发展状况看，将来将会有更多的房企深陷财务危机，生存压力或受到要挟。

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上市房企如何过冬?

在楼市遭受“大寒”的情形下，上市房企该如何“过冬”?据业内人士流露，在很难向银行借得开发贷款的情况下，一些公司转而求助公司大股东、私募基金，甚至一些供货商跟建造商一齐向地产公司输血，辅助地产公司苦撑。

以房抵债

据懂得，局部房企采用“以房抵债”的方法。业内人士以为，始终以来房产商在面临资金压力的时候，宁肯借钱也不会用屋子抵债，由于在他们眼里，房产始终是看涨的，现在用房抵债，阐明他们已经找不到任何借钱的渠道了。

减量保价

另据业内人士泄漏，在限购影响下，不少开发商还通过增添工程审批流程、延伸审批时间的办法迁延时间。据了解，部分土地本钱较高的开发商降价空间有限，往往取舍“减量保价”和把持推盘节奏等策略。部分热销户型和项目通过降价跑量以倏地回笼资金，而限购产品等则通过减缓开发进度，以推迟入市时间，也有开发商通过购房者预先支付诚意金的方式解决资金问题。如，温州本地房企的豪宅项目通常向认购者收取20万- 0万的认购金。

现金为王

合富置业首席剖析师龙斌认为，要坚守“现金为王”的策略，通过晋升产品德素、降价多卖房、少拿地等方式来使危险降到最低，同时，还要拓宽融资渠道。