成交量激增有玄机北京房市年末假反弹

今年11月成交量的大幅上涨让北京楼市又出现了“回暖”的声音。但是，与之前不同的是北京楼市11月的成交量首次包含了保障房的成交量，而年底保障房的大量入市拉高了成交量，因此商品住宅的成交量并没有出现大幅上涨。

随着2010年开工量的猛增，2011年的入市量将达到历年来的最高水平，供求失衡状况将得到改善。中国指数研究院院长陈晟认为，当需求出现反弹时，供应量的增加能够保持供需平衡，起到平抑房价的作用。

保障房拉高成交量

根据北京房地产交易的统计，11月份北京楼市商品期房住宅总成交量达到了10107套，环比10月上涨46.6%拓展市场。与此同时，当月住宅合计成交量为112 0套，环比10月上涨了46.2%。

11月北京楼市的成交量上涨的幅度达到了全年最高水平，但与此前不同，北京楼市11月的成交量首次包含了保障房的成交量毕业后一直在一家外企做行政类的客服工作。而在此之前，北京市今年月的成交统计数据分为商品住宅和保障房两部分。

远洋嘉业研究部总监孟奇向表示：“从统计数字上看，11月北京楼市的成交量似乎已经恢复到了9·29调控之前的水平。11月北京楼市的成交量中首次包含了保障房的入市量，因此数据之间无法进行直接的对比。”

对于保障房为何会在10月之后计入商品住宅的成交量，住建部政策研究中心副主任秦虹对说：“保障性住房在11月之前没有被直接算入成交量的原因，可能是在此之前保障房并没有大量入市的原因。”

实际上，年底历来是保障房大量入市的时间。某业内人士向表示，为了完成全年的任务，各个城区在年底都会加快保障房入市的节奏和力度，赶在12月份之前摇号，这样任务就可以算在2010年。

而据“链家地产”市场研究部测算，10月后至今北京市保障房成交大约在7500套。而北京建委的公开数据显示，月的保障房入市总量在15198套，平均每月在1688套左右，由此可以看出保障房在年底的入市量的确出现了比较大的涨幅。

“除去保障房的入市量，商品房的成交量实际上并没有明显的上升，仍处在平稳的状态。”某房地产经纪公司人士向表示，“10月10日之前，北京市建委交易数据统计都是保障房与商品房分开统计的，10月10日之后，商品房与保障房的数据不再分开统计，而是合在一起。在此之后，商品房的实际成交量包含了保障房的成交量。”

供求关系转变

供应量小于需求量一直是房价上涨的原因之一，但是这种情况随着今年开工量的猛增，以及抑制投机性需求的调控政策的出台将会出现改变。

北京市房地产交易管理数据显示，截至12月4日，北京商品房库存达到106576套，创2009年9月来新高。这是继2009年9月商品房住宅库存跌破10.6万套并持续下降后，住宅库存再次回升至10万套以上。此外，北京市开工量也出现明显上涨。月全市完成房地产开发投资2402.9亿元，比上年同期增长21.2%，其中，住宅完成投资1181.5亿元，增长79.6%。

事实上，2009年房价快速上涨的原因之一是供不应求。孟奇表示：“由于2009年开工量较少，2010年上半年基本上是处在没房卖的境地，很多开发商因此错过了不少销售机会。”

孟奇认为，2010年的开工量是历年来最多的一年，这将导致明年的供应量达到历年来最高水平。2010年的北京市场入市面积为800万平方米左右。截至11月，新开工面积为1400万平方米，预计明年入市的面积在1200万平方米左右，同比增加50%。

中国指数研究院院长陈晟对表示：“实际上，供应小于需求一直是房地产市场的特点，而随着2011年供应量的大增，加上调控政策抑制投机性需求，供应小于需求的状况将转变为供大于求。明年将成为历年来供应量首次大于需求量的一年，因此房价预计不会有较大的涨幅。”

陈晟认为，明年入市量增加的意义在于，当出现需求反弹时，供应量的增加能够保持供需平衡，起到平抑房价的作用。