地产一线城市土地住宅市场持续上升物业

装备材料出的较少 地产：一线城市土地 住宅市场持续上升 201 - 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

■策略：本周申万地产指数上涨0.69%，在2 个一级行业中仅排第20位。维持地产行业\"同步大市-A\"的投资评级。维持地产行业\"同步大市-A\"的投资评级。

总体看，地产行业面临三个长期问题，一是整体流动性趋紧已经影响到房贷总量和利率，这种状况仍然会持续，销量低于预期的概率较大，尤其是月末、季末；二是企业集体回归一二线城市，受限于供给数量，地价将持续上升，并且速度超过房价，压低行业利润空间；三是一二线城市的土地市场决定了行业整体周转速度会放缓，目前难有趋势性机会。

■要闻点评：

2.1.8月一线城市土地市场持续升温，地王频出压低企业利润空间。地王频出是很正常的现象，未来还有更多的地王出现。一切源于地产商趋势性地回归一二线城市，未来土地市场僧多粥少的局面还将持续，地价持续上涨是必然。作为地产企业，需要考虑的是未来房价能否涨过地价。银行在贷款上对地产企业较宽松，对居民的按揭趋紧，这一局面会持续很长时间。未来房价涨速很难超过地价。成本的趋势性上升使得公司未来的利润空间收窄。

2.2.多地楼市微调，郑州限购升级，房价仍是政策紧约束。由于当前全国主要城市房价同比、环比仍呈上涨的趋势，房地产政策在中、短期内均难以有实质性的放松。

2. .土地流转改革将释放新一轮政策红利。实现土地流转制度改革是新型城镇化的唯一路径，其将长期释放新一轮政策红利。事实上，目前在城市务工的农民工，在农村闲臵了大量土地，这些土地利用起来是一笔不小的财富。对于地产行业来说，新型城镇化将使房地产行业的供需两端出现新的增长极，非商住用地（农用地及工矿用地）也会整体升值，而有机会参与农村土地整治企业未来拥有取得地票的资格，价值颇高。

2.4.按揭贷款抵扣个税实际影响小。从政策方向来说，此举不能代表行业政策有变化。实际影响上，若抵扣个税，能够促进居民按揭的积极性，但作用不大。

按揭贷款的问题不在于需求，在于供给。在流动性长期趋紧的情况下，按揭资源紧张。促进按揭的核心在于未来开放按揭资格以及按揭资产的证券化。这两者没有突破，抵扣个税的政策影响很小。

■成交：一线城市成交同比继续上升（1）一手房：上周48个主要城市周成交面积同比/环比变动-1.8%/-1.2%。同比增速较上周下降0.9个百分点。一线城市仍呈现持续上涨的局面，同比/环比变动+6.7%和+0.8%，同比增速较上周上升 .7个百分点。二、三线城市同比分别变动-1. %和-8.7%，增速较上周变动-1.8和-1.2个百分点。

（2）库存：26个城市一手房可售套数同比/环比变动+7.6%/+0.1%，同比根据月销售数量统计去化周期为10.1个月，较去年同期增加0.5个月，较上周减少0. 个月。城市分化严重，一线城市去化周期继续下降，并远低于二、三线城市。一、二、三线城市需去化6.0、10.6、14.0个月，同比分别变动-0.8、0.5、1.2个月（ ）二手房：17个城市二手房周成交同比/环比变动+ .1%/-8. %，同比增速较上周下降10.5个百分点。

■流动性：行6月以来首次回笼资金，月末效应结束，资金面较宽松■风险提示：金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期，再融资受阻