地产政策向下业绩向上二季度房地产策略报告蹭飞

地产：政策向下 业绩向上 二季度房地产策略报告 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

存在着正面的形象与知名度概要：

需求在二季度保持旺盛：人民币升值重启创造宽松信贷环境；城市郊区化发展与旧城改造带来直接的真实住房需求；二季度恐慌购房心态将难以改变。

存量房源创下5年来新低，二季度可售房源虽有所增加，且在5月可能形成供给小高峰，但与需求相比供给仍显不足。二季度新开工将维持高位。

供需缺口的存在导致房价在二季度面临较大的上行压力。价格持续上行使得政策压力渐增，与07年相比，政策还存在收紧空间。由于地产调控需兼顾经济全局，未来调控仍将是渐进和温和的。

开发商财务状况良好，行业趋势向上，2010年难见行业真正拐点出现。

政策向下，业绩向上：预期全年地产股股价在政策压制与业绩提升的双重作用下，震荡向上的概率很大。建议预留安全边际，兼顾估值与经营稳健性，逢低买入。

1、需求保持旺盛41.1、人民币升值重启，信贷环境宽松促需求释放人民币升值月份重启，甚至可能提前根据宏观组的预测，迫于美国的升值要求以及因此采取的贸易战，中国政府没有很好的应对策略，考虑到人民币自2005年升值超过20%以来，出口企业仍然很好地经受住了考验，人民币升值很可能在月份重启，甚至提前。

5年以上贷款基准利率优惠利率即使恢复至85折，仍为02年来最低人民币升值有利于国内维持宽松货币信贷环境首先，升值有利于缓解通胀，从而延缓央行加息的步伐；升值带来的紧缩效应也可能带来一段时间的政策观察期；其次，基于人民币持续升值的预期，外汇占款增加确保银行流动性充裕，银行信贷投放冲动强烈。

低利率与宽松流动性促进房地产需求在二季度持续释放61.2、城市发展郊区化、旧城改造创造住房需求随着地方政府市区土地储备的消耗，以及城市人口的膨胀，大力推进郊区化和旧城改造成为必然的选择。

城市郊区化发展提升居住价值，较低房价刺激需求释放。城市郊区化发展在全国主要城市大力推进，如深圳龙华新区、北京城南计划、天津滨海新区等等，政府通过改善郊区配套、建设地铁等轨道交通，明显提升了郊区居住价值。更低的房价、日益改善的配套使得郊区住房成交量逐渐成为主体，潜在购房需求得以释放。

旧城改造如火如荼，拆迁安置带来住房需求。旧城改造提供了实物和货币补偿两种方式，但是我们看到不论是深圳、武汉、长沙还是昆明，旧城改造更多提供的是货币补偿，这将直接为市场带来真实有效的住房需求。

71. 、房荒短期难解，恐慌性购房持续房荒在二季度有一定程度缓解，但仍将持续在供给部分，我们将看到，2010年以来，随着需求的逐渐释放，而新增房源严重滞后，市场存量可售房源已经创下5年来新低。我们预期房荒在2季度虽然会有一定程度缓解，但仍将持续。

价格上升趋势未改，调控成效弱供需不平衡，必然造成价格上涨，而政策对供需的调控短期又难以凑效。预期二季度房价仍有较大的上涨压力，房价上涨带来的恐慌性购房也将会持续。