上海楼市地荒变荒地资源

□本报 李良 上海报道

在流动性泛滥的2007年，上海的土地供应偏紧一直让开发商大喊“口渴”，“地荒论”在市场内广泛流传，并成为开发商们快速推高房价的重要理由。而到了2008年，市场的骤然冷却让开发商们对拿地异常小心，上海土地拍卖屡屡流标，而一些已拍土地为了延迟开工，甚至临时改造成了停车场。分析师认为，土地市场的冷却，事实上已经动摇了当前高房价的根基，上海楼市明年仍将持续调整格局。

未完成的指标

根据《上海市经营性土地供应计划》，2008年上海将安排经营性项目用地计划1500公顷，其中住宅用地800～1000公顷；安排工业用地出让计划2500公顷。但从目前情况来看，这个在年初被业内称之为“偏紧”的土地供应计划，却显然无法在今年内完成了。

有统计显示，截至目前，以可建面积计算，今年全年上海住宅土地供应总量(包括含住宅的综合用地)为277.8万平方米，但由于10月后出现大量土地流标，最终成交的土地仅有170.6万平方米。以此计算，今年土地出让中，流标的住宅用地比例达 8％。这种土地成交量不仅无法完成年初的土地供应目标，也大大低于前两年的水平。

对于今年上海土地市场低迷的状况，分析师表示，从流标的角度看，当前开发商对后市信心明显不足，加上资金链紧张，消化库存又存在较大难度，他们对此时拿地显得十分小心；而从政府角度来看，在土地市场低迷的情况下，政府似乎也有意识地控制了住宅用地的出让，以缓解当前市场供过于求的矛盾。该分析师认为，前两年政府高价放出的土地，还需要市场花一定时间才能消化掉，当前上海并不存在土地紧缺的问题，关键是要找到活跃商品房交易的供求平衡点，这需要开发商和消费者共同继上线美盈宝、美银票两款互联理财产品后的让步。

调整仍将延续

“涨是肯定涨不动了，但跌，大家却也看不到深幅下跌的可能。”对于2009年的上海楼市走向，某基金经理如此判断。事实上，在许多中产阶级的眼里，尽管对上海楼市的“抗跌”抱有信心，但现在显然还不到购买的时候。尚在租房的某公司中层张先生就是其中的代表。他表示，虽然不知道上海楼市是否会跌，或者会有多深的跌幅，但有一点得到大家的共识，那就是短期内不可能出现上涨。“既然没有上涨的可能，那为什么不能多等等呢？现在经济的坏消息还不断，我觉得至少要等到明年下半年才值得出手。我身边很多人都抱有这样的想法。”张先生说。

分析人士指出，宏观经济的下滑趋势已经呈现，消费者的购房心态由此变得更为谨慎。换句话说，因为政策引发的观望其中开盘价为19852美元/吨情绪已经逐渐演变成因为宏观经济担忧而引发的观望情绪，这种情绪的消散，需要宏观经济面的明朗，至少需要让大家看到“究竟会有多坏”。只有预期明确，无论是投资客还是普通消费者，才会更多地考虑购房置业。而目前大家的心理预期表明，明年下半年可能会成为这种预期明朗的时间点，届时上海楼市有可能迎来成交量的反弹。