房地产将迎来大洗牌银行或是最大推手资源

房地产将迎来大洗牌 银行或是最大推手

很长时期以来，房地产与银行被认为是两个可以“躺着”赚钱的行业，但是2018年他们躺得并不安稳。虽然雨还未下，风却已来，种种迹象表明房地产业将迎来重大洗牌，而引发“多米诺骨牌”的，很可能就是银行。

银行业最主要的收入来源就是“投资”，资金密集型的房地产业自然是其天生的宠儿。年前国人尚不认可“借钱”买房的置业方式，但房价的飞快上升让70后与80后在非常短的时间内就接受了按揭贷款。根据央行发布的数据，在很长的时间内房地产业贷款占据全部新增贷款的比例都在40%以上，尤其是在几次房地产上行的时候，最近一次就是在2016年。那一1、覆盖面广年全国银行业新增贷款12.65万亿，45%是房地产相干贷款，其中绝大部分是个人按揭贷款，总额近5万亿。

房地产是银行业最大的利润来源，银行也是房地产开发商与购房者最大的现金“奶妈”，本来哥俩好的局面在2018年出现了极大的变化。给购房者感触最深的，就是房贷利率的增长了。在2017年及之前，只要信誉记录不差的购房者基本都可以申请到85折或更低折扣的贷款，即便在货币市场利率相当高的2017年4季度，申请下基准利率也是比较正常的事情。

但是2018年出，事情出现了较大变化，先是“信贷紧缩”之言传遍楼市，随后就是利率上浮。虽然货币市场上利率一路走低，银行间同业拆借利率也在不断下行，个人房贷利率却不断走高。

货币市场利率走势，来源：中国货币

2018年月个人房贷新增3万亿，同比少增了1917亿元，占全部新增贷款的比重为22.9%，比2017年低了5.8个百分点，与此相对应的是房地产销售额的大幅上升。贷款批得少了，利率却高了。

在市场利率稳中趋降等因素推动下，金融机构贷款利率总体趋稳。9月，非金融企业及其他查看新浪微博100条部门贷款加权平均利率为5.94%，比6月下降0.03个百分点。其中，一般贷款加权平均利率为6.19%，票据融资加权平均利率为4.22%。个人住房贷款利率小幅上升，9月加权平均利率为5.72%，比6月上升0.12个百分点。初步测算，第三季度包括贷款、债券、委托贷款、信托贷款、民间融资等在内的全社会整体融资本钱呈下降态势。

央行2018年3季度《中国货币政策履行报告》中的这段话不知道会让多少购房者与开发商感到心痛。非金融企业贷款利率在降，债券、拜托贷款、信托贷款、民间融资都在降，为何就个人住房贷款利率在升啊？而开发商负责金融的朋友看到票据融资加权平均利率4.22%肯定是会眼红的吧。

根据融360等平台统计，2018年10月份全国首套房贷平均利率已达5.71%，而二套房贷平均利率已突破6%。开发商开发贷利率同样不断攀升，其他融资渠道成本也居高不下，有媒体进行的不完全统计，2018年房企融资本钱在7%以上。

为什么会出现这样的情况呢，主要是高层金融政策和监管的转变。一直以来房地产业都是一个牵动着全国人民的行业，国家对于房地产业尤其是房地产金融都有着严格的管控。但是前些年银行和投资机构，通过各种办法让资金“出表”，在经过各种包装以后流入房地产，在赚取大量利润之后，给国家调控带来极大的难度并伴随着极大的金融风险。

2018年在银保监会以及相干部门的严查之下，额外的资金流被截断了，同时由于当前经济形势的变化，使得银行需要对小微企业、三农经济、实体经济给与额外的支持，而这部份的回报率是相对较低的。虽然央行在不断的开闸放水，但是“拦水坝”的存在使得资金更多的流向需要扶持的行业。而个人按揭贷款作为一种“刚性消费”自然就变成了被撸羊毛的对象。

房贷利率的不断升高，使得购房者的购房能力不断下降，对购房意愿也是一种打击，但另一种影响更加致命。过去开发商可谓是“空手套白狼”的代表，甚么都可以通过银行贷款或垫资来解决，但是现在不行了。很早之前银行业就开始严查地产开发贷了，今年政策调整后，房产开发贷的审批也变得不那么容易，海外融资更是需要有一定范围与实力。可是对负债率普遍高于80%的房企来说，融不到资或融资本钱过高都是要命的事情。没钱就没法拿地，没地就无房可卖，自然也就谈不上盈利了。

在这样的情况下，大型房企在业内掀起了阵阵“血雨腥风”，以万科、恒大、碧桂园等为代表的TOP20房企开始不断吞并中小型房企，万科季度例会上“活下去”更是被业内称之为“对中小型同行的‘鼓励’”。有行业分析人员称：3年后，中国楼市50%的事迹将由TOP10房企完成。这个进程中，一大批的房企会被淘汰出局，而市场洗牌的始作俑者可能就是银行。

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