某金融机构内部文件流出地漏

某金融机构内部文件流出,透露出当下楼市和城市的机会与风险!

最近一段时间楼市风向的变化引起了大家广泛的关注，是机遇也是挑战。

今天，我们要从一个知名金融机构的地产行业指引文件透露出的诸多数据，给到我们的且奥巴马本人也因对退伍美军事务管理不周而饱受国内指责，也是最真实的意见。

金融机构背后都有强大的智库！

金融机构是干嘛的？放贷的。

给谁放？有两个大头客户，一是地方政府，二是开发商。

而，每个金融机构背后，都有专业的分析团队和研究智库，我们经常在分析领域看到的高善文、任泽平、李迅雷、刘煜辉等，频频亮相各个论坛和头条，全是为银行、券商等金融机构提供研究服务的。

包括前段时间新财富搞的评选，也是在评选各个金融机构的分析师，虽然貌似搞成了娱乐圈，但其实，他们的研究工作还是要认可的。

这些智库给出当下各个行业的形势、数据、趋势，并给出意见，对于我们做研究的，也一直都在看他们的报告和数据，具有极大的参考价值。

今天，我们要从一个知名金融机构的地产行业指引文件透露出的诸多数据，给到我们的，也是最真实的意见。

先来说基本面

首先要明白的是，资金基本面是紧张的，难怕是今年有四次降准，但背后是大规模的表外转表内，背后是去杠杆严监管之下的资金流动效率大大下降，叠加M2增速降到了9%以下，社会融资增速降到了10%左右

。

可能银行是有钱是宽松的，但在经济下行的事实风险面前，银行是典型的风险厌恶者，所以，市场上的极其缺钱的，地方政府缺钱、开发商缺钱、实体企业缺钱、购房者不好贷款。

这就是我们目前面临的大环境。

再来说政府

于是，我们看到财政部上月发布通知，要求地方政府务必完成10月底之前1.35万亿的地方债券发行，如今，已经大概率超额完成了，问题是，里面有很多部分都是土地储备专项债券，都是用未来卖土收益来做的抵押，你说，地方政府敢放弃房地产？地方政府愿意房价跌？

政府本来就是金融机构的最重要客户，这里面的道道和关系。

这个现实情况，你必须要明白。

开发商白名单

基于一些事件：

1、华夏幸福转让19.7%股权给平安资管，价款合计137.7亿。

2、泰禾向员工融资借款。

3、泰禾绿地碧桂园被爆裁员。

4、恒大万科缩编，宽出严进。

再来看一张图：

从上市房企月度融资额来看，2018年以来，由于融资渠道收紧，房企月度融资额呈持续下降趋势，同时2018年季度为房企资金兑付压力最大的窗口期，房企资金面非常紧张。

风险与机会并存，资产价格便宜，但有可能掉地上。

基于房企融资渠道收紧、资金面紧张的大前提，某金融机构对房企白名单的说明：

合理划分客户及区域类型，分类施策，根据不同类型的客户和项目区域，有针对性的匹配风险管控措施，在风险可控前提下实现快速准入及推动落地。

合理区分企业及区域风险，主动回避系统风险较大的区域以及竞争能力下降或已明显处于劣势的房地产客户群除开电子产品。

原则上以白名单制管理为主。

金融机构房企白名单-客户分类依据：

房企白名单A类：

房企白名单B类：

房企白名单C类：

供参考，ABC，上不了榜的，融资成本就更高，融资难度就更大了。

能否活过这个周期，都是个问号。

区域和城市白名单

金融机构城市投资白名单-四三二项目区域分类：

趋势研判

对中国楼市趋势发展研判：

我的意见是，周期会比图上所示后延至少多半年。

开发商城市策略建议（同策观点）

一线及强二线城市布局策略：

人口流入量大、需求被过度压抑，将来楼市反弹力度大的一线及强二线城市为下半年重点机会城市，如：北京、合肥、天津、深圳、武汉、郑州、福州、济南、厦门；

拓展储备项目最佳窗口期为2018年下半年；收获利润最佳窗口期为2020年下半年；

重点机会城市：北京、合肥、天津、深圳、武汉、郑州、福州、济南、厦门

拓展储备项目最佳窗口期：2018年季度；收获利润最佳窗口期：2020年季度；

弱二线城市布局策略：

人口流入量大、需求未过度释放，未来购房需求更强劲的弱二线城市为重点机会城市，如：成都、西安、长沙、南宁、昆明、贵阳、海口、哈尔滨；

拓展储备项目最佳窗口期为2019年季度；收获利润最佳窗口期为2021年季度；

重点机会城市：成都、西安、长沙、南宁、昆明、贵阳、海口、哈尔滨

拓展储备项目最佳窗口期：2019年季度；收获利润最佳窗口期：2021年季度

一线城市周边三四线城市布局策略：

一线城市周边三四线城市受一线城市外溢传导效应明显，并且棚改基本结束，因此其布局策略与一线城市保持一致；

重点机会城市：昆山、太仓、嘉兴、中山、佛山、珠海、包头；

拓展储备项目最佳窗口期：2018年季度；收获利润最佳窗口期：2020年季度

注：根据城市销售价格周期及未来趋势预测模型，价格低点为拓展储备项目最佳窗口期，价格高点为收获利润最佳窗口期。