分拆房价高开低走房企拆招北京限价令

地产中国联合中国房地产报报道 随着北京限价政策逐渐明晰，开发商与政府间的博弈也日益深化 一方面，政府试图通过限价手段严控房价上涨；另一方面，经历多轮调控洗礼的开发商，为规避政策风险，早已总结出一套日臻圆熟的应对之策。

对近期北京已经开盘或者即将开盘项目调查发现，已经习惯了低开高走开盘节奏的房企，面对限价这一强制性措施，颇感不适应。一些不愿意降价的楼盘，开始选择规避绕开限价的方式，分拆房价、阴阳合同、延迟开盘 各种戏码悄然上演。

异曲同工的 阴阳合同

这次政府打压房价的决心很大，开发商也已经有所准备。 第一太平戴维斯北京住宅销售部销售总监陈明接受采访时表示，为了规避政策风险，开发商已经祭出应对策略，其中最主要的就是拆分价格、高开低走、延期推盘等策略。

以某项目一套102平方米左右的三居户型为例，建筑面积单价为1820 元/平方米，总价则为186万元左右，但实际上购房人要支付220多万元房款，其中有 5万元为装修款项，平均下来价格达到21000多元/平方米，比报批价格高出 000元/平方米左右。购房人在签订购房合同的同时，还要签订一个补充协议，即委托开发商装修的合同。

销售人员介绍，这 5万元的装修款项可以选择三种方式支付：一次性付款、安居贷贷款以及分期付款。其中，选择一次性付款还可减免 万元。而分期付款则是向开发商做分期，首期随首付款先支付 0%，其余70%要在2014年年初及年末分两次付清。

值得关注的是，购房人对此种销售模式并不排斥。上述销售人员称，该项目开盘时，即被抢购100多套，很多购房人均是一次性付清装修费用。

在他看来，这种做法类似于二手房交易中的 阴阳合同 。所不同的是，二手房的 阴阳合同 是以避税为目的，而此次房企应对的则是 限价令 。将房价分拆，意味着可以相对较低的报价通过住建委的审批，但在实际销售中，将额外的价格隐藏在补充协议中暗渡陈仓。

第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼认为，如果是在购房者认可的情况下，有发票可查，就可以实现价格分拆。而对于处在房地产食物链上端的开发商来说，从装修公司拿到发票并非难事。

一场 数字游戏 ？

陈明则表示，目前北京市并没有对预售证做底线规定，并没有限定多少价格以上的楼盘不予销售。不过导读：对于Rocksteady来说，这些变通做法能否得到政府相关部门的认可需要因楼盘而异。比如，并不是所有分拆价格销售的楼盘都能取得预售证。

在业界人士看来，限价政策更像一场 数字游戏 ，对于资金宽裕的房企而言，目前并不会选择主动降价，而是在政策和实际操作之中周旋。

除了拆分房价的策略外他与农民同吃同住，高开低走亦被越来越多的房企采用。

陈明指出，低开高走策略已经不适用于现在的政策环境，很多房企开始反其道行之，由原来先推位置稍差的楼盘再推出位置稍高的楼盘，变成现在先推出位置最好的楼盘。这种做法的好处是，房地产项目在申报预售许可证时，只要按照价格顺序，由高到低进行申报，就可避免 后期价格高于前期 的情况。

尽管后期项目不能提价，但还是可以通过其他手段增加房款，比如减少折扣，取消 2万抵20万元 之类的优惠措施，这也是变相增加购房成本。 业内人士表示。

在陈明看来，自去年下半年以来，北京房价一直处于上升趋势，这也使开发商有足够的资金来抵御此次调控，但到底能抗衡多久目前不得而知。 可能半年是一个坎，如果这期间还出台更严厉的政策，开发商的日子就会非常难过。 陈明说。

但是目前，开发商降价动力明显不足。一家高端项目相关负责人表示，北京的限价措施对部分项目的推盘、定价策略会有一定影响，但对其项目整体销售计划影响不会太大，因为高端楼盘预售证一般是分批才能拿到，这期间，由于高端项目的稀缺性，房源早已被核心客户预订，因此并不担心后期销售。

位于大兴黄村的某高端项目相关人士亦告诉，该项目计划5月份开盘的两栋楼只有40多套房源，每套单价在700万元以上，早已被内部认购，现在着急的是预售证迟迟批不下来。

尽管多家房企营销负责人对于旗下楼盘的定价策略讳莫如深，但均证实 预售证难拿的程度远超预期 。

从效果上看，限价以及严控预售证的发放已有成效。市场研究部最新统计数据显示：该机构监测的 8个热点签约项目4月上半月均价与 月全月的签约均价相比，基本止涨。涨幅在1%以下的项目2 个，占比达60%。剔除不同房源预售影响，8成房源签约价格都出现了停涨。

但在更多的业内人士看来，房价停涨只是限价政策的短期效应。 在调控的思维上、手段选择上，北京的限价较为明显地体现了行政化的特点，短期内能起到一定作用，但以行政手段干预市场是逆市场化的行为，是计划思维的一种回归。 中国房地产学会副会长陈国强说，限价并非北京先例，之前深圳、西安都有过类似做法，但是并没有取得预期效果，反而为未来房价的上涨再次埋下隐患。

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