地产一号文件有望助推二三线地产股成长计划

地产：一号文件有望助推二三线地产股成长 类别： 机构： 研究员：

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事件：

据媒体披露，2010年中央“一号文件”已经定稿下发，依然关注“三农”问题，与往年不同的是，将细化城镇化战略，推进城镇化建设成为“三农”工作的重要一环。

要点：

1.中央重要会议屡次提及加快推进城镇化建设。2009年12月7日，中央经济工作会议闭幕，提出“要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制。”此后的中央农村工作会议再次提及。

2.据悉，今年“一号文件”将明确提出要加快城镇化步伐，提高城镇综合承载能力。具体举措包括推进重点城镇医院、交通、供排水、污水和垃圾处理等基础设施建设，加快重点城镇医院、学校和电改造升级等公共设施建设。还提出要积极推动义务教育、基本医疗、社会保障等基本公共服务的均等化。

.户籍制度改革将在“一号文件”中得到细化。据了解，“一号文件”将明确提出，允许有稳定职业和收入的农民工及其子女转为城镇户口，并纳入城镇社会保障、住房保障等公共服务体系。

评论：

中央经济工作会议、中央农村工作会议及将要出台的“一号文件”对加快推进城镇化建设的屡次提及，表明了中央政府对于加快推进城镇化建设的强烈愿望，也表明关于推进城镇化的各方面的政策将逐步的细化。“一号文件”所要求的城镇化，不仅仅是建设居住区，而是建设具有完善的配套设施，具有综合承载能力的中小城镇。对于房地产开发商而言，不仅仅是建设一个小区，而可能是打造一个城镇，或者城市综合体。这对于房地产开发商的综合规划能力和资本实力提出了更高的要求，同时也意味着更大的机遇。“一号文件”将细化户籍制度改革，我们认为，从放开中小城市和城镇户籍限制着手推进城镇化，意味着中国的城镇化将从更广的层面上展开。户籍制度改革、教育、医疗、社保、住房保障等公共服务的均等化，将解决目前已在城市中的农民工在城市落户所存在的一系列障碍，解除其后顾之忧，降低其在城市的生活成本，增强城市的吸引力；同时，也将吸引农村人口进入中小城镇。

自12月中旬以来的一系列政策的调控，致使近期房地产板块出现较大跌幅，估值回落，投资价值凸显，特别是二三四线地产公司，在城镇化政策的驱动下，可能会出现较好的投资机会。同时，我们也注意到了某些地区二套房紧缩或暂停、部分地区出现退房潮以及元旦以来楼市成交量清单的现象，现象能否成为趋势，短期内仍难判定，提醒投资者注意楼市成交量环比下降的可能。

结合上述的分析，我们认为“一号文件”将对房地产行业上市公司有如下的影响：

1.利好二线地产公司。二线地产公司主要立足于省会级或区域性的大城市，由于经济发达，就业机会较多，吸引了大量的外来人口务工。但由于户籍制度的限制，外来务工人员难以入籍，更难以享受到均等化的公共服务。“一号文件”所提的户籍制度改革，可以扫除这类人员的落户障碍，促使他们在工作地落地安家。

2.对于三四线地产公司，则意味着更大的机会。由于大城市进一步城镇化，已经面临着越来越大的人口、交通和环境的压力，推进城镇化进程已经转到了加快中小城市和城镇的建设的思路，在这一政策背景下，深耕于三四线城市的房地产公司，有着“天时”、“地利”、“人和”的优势。具体来说，由于他们立足三四线城市，或在这些地区有土地储备，或与当地政府具有良好合作关系，能够拿到项目，这是一线地产公司无法比拟的。

.我们重申在2010年房地产行业投资策略报告中看好二三线地产公司的观点，建议投资者重点关注山东、安徽、江苏、浙江、福建和广东等区域的布局于二三四线城市的地产公司，上述地区由于经济较为发达，二元经济呈弱化趋势，城乡差距较小，外来务工人员和农村居民具有一定程度的购买力，将会最先受益于“一号文件”中所提出的政策。