地产政策不松情况下交易量下跌幅度将在年底源泉

地产：政策不松情况下 交易量下跌幅度将在年底达到08年水平 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

核心提示2011年限购政策导致一二线资金向三四线流入，并改变了三四线原有的周期轨迹，造成区域冷热不均，全国调整缓慢的情况。随着价格下跌预期的传导，以及宏观因素的影响，三四线已经开始降温，而全国交易量将开始真正进入“低温区间”，向下背离正常状态。而在政策不松的情况下，本轮交易量下行周期的调整幅度，将可能在年底达到08年周期的调整幅度。

报告摘要一二线过冷，三四线过热，全国刚刚好：2011年1月调控后，一二线城市周期快速下行并进入周期底。而受到一二线挤出影响，资金流入明显增加，这将三四线的交易量周期推到较高水平。这使得过去一年全国交易量并没有明显调整。与08年交易量明显背离历史趋势相比，11年全国交易量仍然处于历史趋势上。换句话说，中国房地产市场在经历了过去一年的调控后，呈现出“一二线过冷，三四线过热，全国刚刚好”的状态。

三四线正在开始降温，全国恐将真正进入“低温区间”：全国三线以下城市的交易量增速在去年后期已经呈现减速迹象。我们认为一二线城市价格下跌预期的传导是重要原因，叠加宏观经济放缓和信贷紧缩的影响，三四线作为滞后周期市场，正在开始降温。同时近期三四线城市房价也开始出现滞涨或松动，这对投资性需求产生负反馈。而伴随着三四线城市的逐渐降温，全国交易量将开始真正进入“低温区间”。

提升能力的“孵化器”政策不松情况下，交易量下跌幅度将在年底达到08年水平：伴随着三四线城市的降温，全国交易量将逐渐向下背离原有历史趋势。而根据我们的估算，在政策不松的情况下，全国交易量将保持趋势下行，预计在年底左右，本轮交易量下行周期的调整幅度，将达到08年下跌周期调整幅度。08年的下行周期经历了11个月，而本轮如果达到同样调整幅度的话，将可能经历16个月左右时间。