上海别墅市场分化促产品创新.蹭飞

高品质别墅受到热捧，品质较低或性价比不高的项目则陷入滞销状态

□本报地产评论员 房蓉

佑威房地产研究中心的数据显示：年初至今（截至 月19日，下同），上海别墅的新增供应量为21.76万平方米，这一供应水平与去年同期相比基本持平，仅增长了0.12万平方米。但受大市低迷拖累，今年沪上别墅房源的去化受阻，年初至今全市共成交别墅房源18.60万平方米，较去年同期减少了46.76％。业内人士表示：在此情况下，沪上别墅的市场表现开始出现分化，高品质别墅受到热捧，而品质较低或性价比不高的项目则陷入滞销状态。

分化趋势日益显现

值得注意的是：年初至今，成交均价在2.5万元/平方米以上的别墅房源，全市共成交了 .67万平方米，占别墅总成交量的19.7 ％，较去年同期上升了7.8 ％。

今年楼市的整体成交量不高，宏观调控对购房需求的抑制作用不可忽视。高端别墅的客户群往往拥有强大的经济实力，购买力并不会受到很大影响，这成为高端别墅逆势热销的另一个主要原因。佑威房地产研究中心的数据显示，年初至今沪上高端别墅的平均购置成本高达1244万元，是同期中低端别墅平均总价的 .95倍，这显然不是一般的成功人士所能够承受的。

成交个案中，“汤臣湖庭花园”成为近期高端别墅热销的最典型案例。该案于今年 月初推出72栋2.24万平方米别墅房源，报价高达 .9万元/平方米。在推盘后的19天内，该案已售出 8栋别墅1.22万平方米，成交量居全市首位，均价为 7050元/平方米。此外，莘庄板块的“南郊别墅”和南桥板块的“南郊名墅”分别成交61 8平方米和 90平方米，均价分别为29852元/平方米和 0878元/平方米。

公布业绩前相反的，今年沪上也有部分别墅房源市场表现惨淡、成交不甚理想，且主要集中在经济型别墅项目的分化上。今年前 个月，联体别墅成交量占全市别墅总成交量的比重持续大幅下滑，分别为71.1％、62. ％和50.1％。汉宇地产市场部认为，未来由于70/90项目的普及，发展商会更多的利用剩余的土地建造利润率高的经济型别墅，所以未来市场供应量会进一步增加，市场供不应求的现象会得到很大缓解。同时经济型别墅项目之间会出现分化，一些位于中外环间、性价比高的楼盘会畅销，而外环以外特别是一些配套设施不齐全的别墅项目将滞销。

供应减少促使类别墅创新

据上海易居房地产研究院的统计，去年 、4两个月，上海共有40个别墅项目新推房源，推案面积超过 0万平方米，与2006年相比，已有一定的减少。而据不完全统计，今年的 、4月份，别墅类物业的供应恐将再有减少。从今年预期的开盘项目分布来看，松江、浦东、闵行等传统的别墅区仍为供应的主要输出地，而其中不乏品牌企业开发的名盘，比如，佘山别墅区的佘山东紫园、佘山 号、山水四季城等，又如万科的深蓝、燕南园、大华的水岸蓝桥等。

在“70/90”的政策下，以及别墅用地的连年遭禁，类别墅的物业形态或将得到一定程度的发展。由于“70/90”的限制，类别墅产品的市场规模也不会太大，但此类产品不属于真正意义上的别墅，也不占用别墅用地的指标，因而“小高层/高层+类别墅/别墅”的复合型小区，已成为更多开发企业进行项目设计的目标。如万科的情景洋房、华润的联庭别墅等等都是其中的代表作品。

独栋别墅比重约占1/

由于没有新的别墅用地，因而也鲜有新的别墅板块崛起，预计2008年上海别墅物业的热点仍然分布在传统的5大别墅区，浦东、闵行、松江、青浦、南汇。其中，独栋别墅的供应约占全部别墅类物业供应的比重约为1/ ，主要分布在南汇、青浦、闵行和松江。从板块供应来看，南汇的航头板块、青浦的徐泾板块、浦东的曹路板块或将成为供应居前的板块。而赵巷、颛桥、佘山、华漕、泗泾等板块也会有一定的供应入市。

在其他类型的别墅产品中，浦东具有较大的优势；嘉定则以经济型别墅和类别墅为主体在别墅物业的市场供应中占据了一定的市场份额；而闵行和松江也具有相当规模的供应。从2008年经济型别墅和类别墅产品的板块分布来看，浦东以三林、张江和花木北蔡板块为主；而嘉定则主要分布在南翔和嘉定新城；而闵行和松江这两个独栋别墅的供应大区则同样盛产经济型别墅，新桥板块和颛桥板块是最主要的集中地。 (数据来源：上海易居房地产研究院)

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