限外令加强楼市雪上加霜资源

春节刚过，2月伊始，发改委在其官方站公布1月21日发出的《关于境内外资银行申请2012年度中长期外债规模有关问题的通知》(下称《通知》)，要求外资独资银行、中外合资银行在2月29日前将2012年度拟用中长期外债支持的贷款规模上报发改委。值得关注的是，《通知》要求，“发改委在核定中长期外债额度时，将主要考虑固定资产投资项目贷款的外债需求。对于提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求，不予安排中长期外债额度。”

分析人士认为，上述文件发布的目的在于规范外资，避免热钱流入过多。但客观上造成外籍人士用于住房按揭贷款的资金来源有所减少，因此对其在华购房形成限制。

限外令加强

根据《通知》，外资银行从境外借入1年期以上人民币资金，纳入中长期外债额度管理(填表时折算为美元)。外资银行借入的1年期本外币外债总和，不得超过中长期外债额度。

但这并不意味着境外人士在华的购房渠道被切断。按照现有规定，外籍人士仍可通过国内银行办理外汇兑换业务，并购买房屋。

上述《通知》的出台，被一些业内人士解读为“限外令”的加强。2010年11月15日，外管局联合多部门发布了《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》，规定在华工作红唇及红色甲油超过1年的外国人可购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。由于比之前的规定更加严厉，因而被称为楼市“限外令”。

DTZ戴德梁行综合住宅服务部华东区主管、董事伍惠敏指出：“从目前来看，境外的资金使用成本与境内相比有明显优势，而汇率差也是热钱觊觎中国境内市场的重要原因之一，本次《通知》的下达，显然将对境外热钱的流入实施更为严格的管控。”

伍惠敏坦言，本次《通知》的下达，势必将进一步压缩持境外身份的潜在置业者，虽然这部分客群的比例本身并不高，但当前市场本已非常浓厚的观望情绪或将加剧。

根据《境内外资银行外债管理办法》，国家对境内外资银行的外债实行总量控制。其中签约期限在1年以上的中长期外债由发改委按年度核定发生额，1年以下的短期外债由外管局核定余额。

有数据显示，2005年前后上海外资购房占新建商品住宅销售比重在6%至8%，但随着国际金融危机的爆发，该比例在2008和2009年大幅下降，但近年来又开始缓慢回升。

中高端楼市加压

“发改委一直以来都不太支持将外债额度用于房地产投资。比如去年发改委申报外债的通知中就提出这一点，要求外债额度"希望不要用于外籍人士的个人住房按揭贷款"，但今年从建议性限制转变成明令禁止了。”一外资银行零售业务部门的负责人说。

这位外资行人士表示，尽管上述通知限制的是“外籍人士的个人住房按揭贷款”，但在银行实际投放时，中国居民的外币房贷也与外籍人士的外币房贷业务一起大多来自于中长期外债额度支持，因此，随着此番发改委限令发布，今年外资行的外币房贷业务再度大幅缩水或许已成大势。

“从银行的角度来讲，外债指标一定是越多越好，因为境外的资金成本明显低于境内，而如果掐掉了外债额度的支持，银行用于外币房贷的资金只能转向中国境内筹资境内的外币存款、短期外债的循环使用和自己的资本金。”一外资行从事资金业务的人士表示。

据介绍，目前，美国十年期国债的利率是1.8%，境外借一年期美元的资金成本在大约在2%左右，而在中国境内，多家外资银行一年期美元存款的利率已从原先的1%附近已步步调升至 ~ .25%。另据了解，部分中资银行拆给外资行的美元存款价格一度高至6%左右。

而受制于外债额度投向限制和资金成本偏高，部分外资银行不得已已经暂停外币房贷业务。

据了解，国家发改委在去年初曾下发通知，禁止外资银行通过境外母行负债或拆借取得的资金到境内放贷款，以遏制推高外汇占款的境外热钱以及无法控制的外币房贷严重侵害婴幼儿身心健康。资金。

而据中原研究咨询部跟踪统计，境外人士的购房比例在 %以下。而且境外人士购房偏重中高端，给刚需集中的中低端领域竞争性非常有限。因此限贷对这一部分的交投基本上不会带来影响，但对于楼市原本已经不旺的中高端需求来说，却无异于雪上加霜。