楼市又落重锤地漏

楼市又落重锤!到底是哪一类房产遭遇巨大利空?

就在前不久，全国第一例农村集体建设用地入市了。

北京市的规划和自然资源委员会在官上公布：北京大兴区瀛海镇3宗集体建设用地出让，公告显示，这三块土地将会用来建设共有产权房。

公告显示，这个项目的的总用地面积一共为4.7万平方米，其中建设用地的面积就占了4.1万平方米如果他们新赛季防守达到平均水准，性质为绿隔产业用地，这片土地将会建设共有产权房，将为北京大兴提供4000套房源。

而售价低至29000元/平米

，而且还带精装修。和周边的商品房相比，至少便宜了一半。

按照实际来算的话，价格肯定没那么便宜，因为29000买的只是一部分产权，虽然还不知道能拥有多少产权，但是按照规定，个人所持有的产权是不会低于50%。

其实，持有产权的多少是影响不了你的生活的，自己住的话跟买商品房是没什么区别的，还不会影响子女的上学等等。可以说是花最少的价格去享受与商品房同等的待遇，对于资金不足而且又是房子刚学的朋友来说是非常合适的。

北京大兴敢这么做是有法律的背景的。也是前不久，新的土地管理法和城市房地产管理法修正草案提交全国人大进行审议了，这次有以下这些新的变动

1、删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定；

2、对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

3、现行城市房地产管理法，关于集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定，新增加一句“法律另有规定的除外”，以衔接土地管理法修改。

朋友们可能觉得这些条文太过于枯燥死板了，那么金生就给朋友们解读一下，大概的意思就是说农村非农建设的用地不再是必须国有了，现在可以直接入市了。

国家这样做的原因是因为之前很多开发商通过政府拿地去见写字楼和工业园区，但由于土地的成本过高，如果想要盈利，就得提高租金和售价，同样也导致企业的经营成本提高。所以，很多老板觉得，忙了一年除了交租金之外，一点钱也没剩下。

而农村的建设用地直接入市，不但降低了经营成本，而且也没有了政府在其中赚差价。

金生就有朋友在做着这一类型的项目的开发，他们就是跟农村一起开发建设用地，农村用土地做资本，而开发商则投入后期的开发费用。

在一线城市，土地开发的费用中地价就占了70%以上。而集体建设用地就不会出现土地的出让金，且只有少数的项目会有一部分的土地资金，还不用一次性缴纳，像在广州这样的一线城市，七八千的成本就可以做到精装修交房在生活消费品的电子商务相对成熟以后，周边项目的房价，随便都是五六万一平米。

开发之后的土地是属于村集体部分的物业，而且还会委托开发商进行整体的运营，农村集体则收取固定的资金。这样的共同建设，不但让企业赚钱了，也让农民能土地获取一定的受益。

除了好处以外，还会带来什么影响呢？

第一，租金的降低让企业的运营成本降低。

第二，对于商业类的地产来说是一个巨大的利空。

就目前来说，全国集体经营性建设用地的面积约有4200万亩。

如果，这些土地子在未来都入市了，商业用地的供应量肯定会增加，那么商业用地的价格也会随之而下降。如果手上有大量的商住公寓、商铺、写字楼等资产的朋友要注意了，这些投资的回报率在未来会降低。

这时候可能就会有朋友问金生，是不是说小产权房以后能转正了？

金生告诉各位朋友，如果是宅基地上的小产权房，就不要想着转正了，而按照新的法规，建在经营性用地上的房子，是有转让使用权的，转让所有权仍然是不可能的。

关于小产权房转正这个问题，短时间内是没有可能的了，而国家的态度也在坚持。2017年9月国土资源部和住建部也明确强调了防止小产权房通过不动产登记合法化。

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