地产政策空窗期提升估值水平源泉

美国和北约内的其他各国也都不能干预地产：政策空窗期提升估值水平 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

新房成交情况北京成交上升，深圳、上海均有下降。北京成交22. 万平米，环比上升11%；上海成交44.9万平米，环比下降12%；深圳成交5.5万平米，环比下降55%。三市去化周期分别为7. 、2.5和 .8个月。

二、三线成交量下降城市仅有5个，占比19.2%。成交量上升幅度最大的是海口和福州，达到800%和 40%，此外哈尔滨、成都、重庆和大连的成交增幅也超过100%。成交量降幅较大的是天津、厦门和包头，幅度分别为-4 %、-19%和-17%。

二手房成交情况北京成交 6. 万平米，环比上升118%，工作日日均成交环比上升12. %；天津成交16.2万平米，环比上升2 7%，日均成交环比上升 5%；深圳成交1 .6万平米，环比上升506%，日均成交环比上升142%，较9月份日均成交量有41%的降幅；杭州成交 .6万平米，环比上升20%。

均价方面，天津、深圳分别环比上升4%和29%，杭州环比下降1%。

土地市场北京本周无推出无成交；上海推出11宗41万平米，成交2宗19万平米；深圳无推出无成交。

本周大连推出量再次居前，推出 宗42万平米，推出量最多的是成都和宁波，分别推出10宗52万平米和 宗52万平米；成交方面成都和西安相对活跃，分别成交9宗45万平米和6宗41万平米。

新开工依旧高速增长9月份商品房新开工1.46亿平方米，环比上升15%，同比增长44%。1－9月累计增速为6 %，环比1－8月累计增速下降 个百分点。新开工依旧保持高速增长，表明开发商对市场预期仍较乐观。

保障性住房占新开工比率约为26%。根据建设部披露，月份，保障房和棚户区改造开工达到520万套，占年度计划580万套的90%。假设每平米保障性住房的面积为60平方米，则这部分开工量为 .12亿平方米，约占全部新开工面积的26%。

政策观察期内估值有望提升近期成交量虽有下滑，但没有出现明显萎缩，表明购房者预期没有因新一轮政策而变得十分悲观，因为四月份的调控虽导致市场经历了近三个月的低迷，但市场随后又走出了新一轮复苏，这样“狼来了”的故事反复出现，会削弱购房者对房价下跌空间的预期，也使成交量并没有出现深层次调整。

目前全国新一轮调控和各地方细则基本出尽，在房产税出台以前市场或表现为政策空窗期，地产股估值水平有望提升。

投资策略重点关注推盘节奏科学和销售回款明显回升的万科和保利地产，以及基本面受政策环比影响较小，且估值水平可随板块同样回升的北京地产股，因为北京在四月份已经暂停第三套房贷，并且限制异地购房贷款及购房套数，冠城大通、华业地产、北京城建、首开股份和金融街等公司的经营受新一轮政策影响较小，建议重点关注。