李良利房地产动态及发展趋势.DG

如今已是9月伊始，正是房地产行业“金九十银”的良好佳日。回顾8月，在上海商业地产领域，依旧显示着淡季行情，无论是供应量抑或成交量，都呈现下跌趋势，而成交价格方面则略有反弹，如此看来，“供应放缓，成交回落”恰能很好地诠释上海房地产市场8月的状况。

在房产数据方面，金融界房产数据研究中心统计显示：2015年6月~8月期间，商业项目的数目曾波浪形起伏，其中以7月居高，总量达 8个，而6月最低，只有20个，8月则居中，为 4个；预售面积则一直呈现上涨趋势。总体看来，2015年上海夏季的商业地产为利好，下图展示的是2015年商业供应情况：

房价会大涨或大跌？

近段时间来，在房地产领域出现了二种截然不同的言论：

一种是“央行降准降息之后，一二线城市房价必大涨”，其理由是：在央行“双降”等政策之后，会马上会出现一波入市行情，短期内来看，楼市接下来几个月成交量势必会短期反弹。对于一线城市及市场基本面良好的城市来讲，接下来几个月势必会出现大涨现象。

【环球综合报道】据“今日俄罗斯”11月18日消息另一种观点是“仍有降准降息的空间，房价会大跌”，其理由是“目前大中城市还有6亿多的库存，消化库存位于首位，再加上国家的一系列政策，因此房价会大跌”。

笔者认为，房地产行业必须遵循市场规律，即价格受供求关系影响，并围绕价值上下波动。“双降”及公积金贷款首付20%等政策的出台，购房成本在一定程度上会有所下降，在一定程度上拉动了刚需购房者的购房热情，供不应求，因此房价会一定程度上涨；但由于目前还有6亿多的库存，消化库存目前还在首位，因此价格不会大涨。就像2015年上海商业供应情况的那样。因此，9月以后，房市销售增长率会逐渐回升，价格会平稳过渡，到四季度总体房价会得到回升。

房企利润为何不断下降？

据60家上市房企公布的公司半年报业绩披露显示：众多企业利润下降，平均净利润率仅为8.4%，历史上首跌破10%，就连之前的房地产龙头企业万科也不例外；而“半数中下房企或退出，大鱼吃小鱼刚刚开始”、“买房老大地位被抢 万科改做包租公一哥”等等资讯则透露出当前的房地产行业竞争的日益剧烈化。

据金融界房产数据研究中心统计，目前至少22家A股上市房企宣布彻底告别房地产，转而投向金融、贸易、文化、娱乐等行业，而伴随房地产行业利润的逐渐下滑，近五年间有超过100家A股涉房企业退出房地行业，其中多为中小房企。中小房企退出转型，大房企优化调整”就是当前房地产领域的真实概括。那么，房企利润不断下降的原因是什么呢？

笔者认为，房企的利润下降，一方面与房企走量直接相关，大体而言，企业的销售难度正在不断加大，尽管市场回暖，但市场竞争的日益激烈，加上公司面临去库存的压力，以价换量，企业利润很难追求。另一方面，一二线拿地日益艰难，过去依赖土地获取利润的发展模式已难以保持。而融资成本的日益上升也蚕食了房企的利润。这都导致房企利润的不断下降。

房地产行业下半年会进入大萧条期？

伴随部分中小房企退出房地产市场，央行“双降”政策的发布，有人认为：“本轮楼市量价齐升最多持续到今年第四季度末，央行“双降“之后，楼市需求将大量透支，我国楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条”，其实这种观点是不恰当的，央行实行“双降”，对于刚需购房者而言是利好，会带动新一轮的购房需求，但不会出现楼市透支情况，其原因是：一、当前楼市仍处于调整期，市场基本面还未有明显改变，“去库存”仍然为市场主旋律。二、拿地成本的日益上升，迫使房价的不断上涨，尽管7、8月成交量有所下滑，但房价总体上曾上涨趋势，房价上涨则会影响到居民购房需求，因此不会出现楼市“井喷”现象。三、国家财税体制改革、房地产税立法、不动产统一登记平台建设等工作的推进，有助于促进房地产行业稳定健康发展。

房企的发展趋势如何？

互联金融时代的来临，促使房地产市场竞争的的日益加剧，那么，房企的发展趋势又会怎样呢？笔者认为，房企的发展趋势大致有以下几点：一、转型，荣盛地产旅游地产项目的上线就是典型案例。二、强强联合，万达集团于今日宣布与苏宁云商（1 . +2.78%，咨询）集团达成战略合作， 林表示：这两个公司都是各自行业的龙头，大家知道万达是在商业部动产全球第一，苏宁云商也是这个行业的老大，那么这两个强强联合，就一定会产生1+1大于2的结果。三、走“小而美”之路。上海房地产市场被公认为当下房企的“避风港”，但伴随外地房企近些年的纷纷杀进，上海房地产市场竞争也变得日益明显，而“小而美”的道路恰恰顺应了中小房企实力薄弱、抗风险能力低的特点，不仅能降低中小房企的运营成本，也有助于中小房企在上海房地产的大浪中稳住自身，进而占据一席之地。

互联金融的台风已经来临，站在风口上的猪也会飞。对于房地产行业，“互联+”已不可缺少，唯有走好线上线下相结合的道路，房企方能在竞争中稳步前行。

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