荣安地漏

荣安：效益地产 稳健发展

2013年，荣安地产完成签约收入27.5亿元，销售回款29.5亿元；全年实现营业收入46.42亿元，营业利润5.99亿元。公司紧紧围绕“以战略为导向，向管理要效益，控制风险、稳健发展”的整体发展思路，有序推进各项工作，积极应对市场调控，努力做好产品营造，严控本钱，不断完善企业内部控制，推动了公司健康、稳定发展。全年来看，荣安稳健的财务战略取得了理想效果，2013年营业收入实现了125.76%的高增长率，加权平均净资产*率为15.01%，盈利能力较为稳定，资产负债率为60.43%，扣除预收账款后的资产负债率为20.80%，债务结构合理。从运营表现来看，荣安在2013 年坚持贴近客户，提供满足客户需求的高质量产品，聚焦宁波市场，侧重深耕长三角市场，运营能力稳中有进。

纵观全年的房产政策，整体调控基调贯彻始终，不同城市由于市场走势分化，调控政策导向也出现分化。北京、上海等热门城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州等市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的条件下，微调当地调控政策以增进需求释放。而公司项目主要所在地宁波、杭州、台州等地，全年虽有起有伏，但商品房市场相对安稳，而且主要以刚需市场为主。

财务表现：盈利能力较为稳定，债务结构公道

2013年，荣安的财务状况整体表现较为稳健。全年实现营业收入为46.42亿元，增幅为125.76%，增速较上年大幅提升。在2013年荣安府、荣合公馆、荣安心居、荣安蝶园、荣安华府等多个项目交付，使营业本钱大幅攀升，同时管理费用也有所增长的情况下，实现归属于上市公司股东的净利润4.55亿元，增幅为7.13%，增速较上年提升。

从盈利能力来看，今年房地产行业整体利润率下落，2013年荣安的营业利润率为12.9%，较上年出现下滑。2013年，荣安的加权平均净资产*率为15.01%，较上年下落了1.77个百分点；净利润率为9.77%，较2012年下降。在房地产行业整体利润率下落的背景下，荣安在盈利能力方面表现较为稳定，同时其盈利能力也有待进一步提高。

从稳健性指标来看，荣安的资产负债率较上年大幅回落至60.43%，比上年减少13.46个百分点，预收账款同比下降33.62%由简单劳动向脑力劳动、富饶劳动形态的转变。谈及转变后取得的成效，为32.59亿元，剔除预收账款后的总资产负债率为20.80%维护社会稳定。四、进一步推动社会各项事业发展，净负债率为52.56%，保持了较为公道的负债水平。由于在土地市场的投入力度加大，荣安在2013年底持有货币资金3.63亿元，相比上一年持有货币资金数额3.70亿元有所减少，略低于短期借款和1年内到期的长时间借款总额3.76亿元，短期偿债能力一般。荣安的流动比率、速动比率分别为1.54、0.45，均高于上年水平。荣安在2013年的负债水平保持稳定，短期偿债能力尚为理想，整体保持了较好的财务稳健性。

运营表现：坚持宁波市场主流需求，科学管理、控制成本、重视合作

2013 年荣安地产坚持聚焦宁波。而宁波近年来的房地产发展迅猛，出现供需两旺的良好局面，目前国内主要的一线开发企业纷纷投入到宁波市场，国际出名的长江实业、凯德置地、金光团体等外资企业也纷纭看好宁波，宁波已成为一线开发企业*的热土，销售额及价格也节节攀升。而荣安地产作为宁波本土比较具有实力的开发企业之一，占尽天时、地利、人和；同时，由于宁波市居民对商品房的消费能力一直居全国前列，因此，荣安地产的项目区位优势明显，实现了稳健增长。

公司引入了流程管理体系及绩效管理体系，贯彻实施标准化运营，简化流程环节，进行充分授权，开展全面预算管理，健全公司考核，形成了标准化的运营体系。2012年初，荣安对公司组织架构做了进一步调整，将总部和宁波公司进行了合并，地区公司调整为城市公司，总部新设立了战略*部、品牌管理部、招商管理部。流程中对公司房地产项目开发进程中所触及的各项业务均规定了明确的工作及管理流程，使得房地产开发全流程明确到每道工序、每项任务完成的具体天数、负责单位，较大限度地保证了公司各个项目按照统一标准、流程进行开发，保证了工程质量与效率。

在开发管理方面，从规划、设计、施工到销售、物业服务各个环节，坚持以成本预算控制为核心。一直以来，荣安在项目开发中，始终坚持“开一座小区，留一片新景，安一方百姓，聚一城人心”的开发理念。一方面保障决定产品质量与品质的必要投入，另一方面压缩控制非必要的本钱开支，力求精简高效。在本钱控制方面，实行严格的成本核算流程，主体的报酬与每一环节的质量、本钱控制结果相挂钩。由于公司将产品质量、企业利润和客户满意有效地结合，年公司商品房销售毛利率均处于同行业较高水平。

荣安地产是一家有着十五年房地产开发经验的房地产专业公司，在多年的发展过程中，培养并构成了一个知识结构和专业结构公道、实战经验丰富、具有战略发展眼光的管理团队。荣安地产一直与*企业建立着战略合作伙伴关系，如浙江绿城建筑设计有限公司、浙江南方建筑勘察设计院、上海三菱、LG、亚厦股份、棕榈园林等合作单位均是行业中的佼佼者，公司坚信，只有*的团队、*的合作单位才能打造*的产品，创造*的企业。这样*的组合是奠定企业盈利的根本，更是提升企业竞争力的关键。

此外，2013年，公司成功获得台州椒江区繁荣村地块，土地面积为133.53亩，总建面积为178034平方米；通过合作模式开发宁波鄞州区琴湾北地块，土地面积为41.8亩，总建面积为78019平方米，公司享有该项目25%权益；2014年1月，获得宁波鄞州区原向阳集团A、B地块，土地面积为182亩，总建面积27万平方米；2014年1月，获得宁波东钱湖白石山别墅项目，土地面积为25亩，总建面积为1.8万平方米。2013年初，荣安地产第1次系统、全面地规划求*的产品、*的品牌、适度的规模，准确把握市场节奏，谨慎扩大布局，标准化运营，严格控制本钱，积极调剂营销策略，强化现金流管理，灵活开辟融资渠道。

业务拓展：拓展业务领域，积极*开发，开发模式探索

积极渗透到房地产开发的上下游业务。

业务范围的探索。荣安地产的多元化发展战略包括以下几个方面：上游拓展建筑施工、园林绿化、市政工程等业务，并积极探索节能环保建材的使用，适时推出绿色住宅，同时可伺机进行绿色环保新材料、新技术项目的*；下游积极做好物业管理工作，打造公司住宅产品完满的售后服务。同时，公司将谨慎进行跨行业*，抓紧当前经济转型期资产价格普遍较低的市场机遇，适当进行矿业*。

积极*开发。康园房产是公司旗下较大的房地产子公司,目前已开发荣安和院、荣安琴湾、荣安府和荣安大厦,尚有少量余房在售,另持有多家房地产项目公司股权。由于目前房地产业务与金融市场的联系更加紧密,投融业务更加复杂,公司对康园房产进行分立有利于提高管理水平,拓宽融资渠道以及控制风险,符合行业发展趋势,不影响公司平常运营与项目展开。

开发模式的探索。在房地产主营业务的经营模式上，以开发为主体，以代建、建设为侧翼，构成“一体两翼”的发展模式；在区域相关公司股票走势荣安地产大智慧布局上，主要将资源集中在浙江省内，核心发展宁波市鄞州区（核心区、下应、古林片区）、杭州、台州（椒江区）；在产品定位上，核心开发刚性需求为主的快去化率产品，包括头次置业和改善型置业。

未来展望

伴随中国经济及城市建设的高速发展，过去十年中房地产行业走过了高速成长期，荣安地产在历经这样的十五年发展阶段以后，2014 开始荣安地产开始了新十年的发展征程。但未来的发展对荣安地产来说仍将充满挑战，市场增长的放缓、移动互联的入侵、住宅行业天花板的显现、房地产行业的市场化、竞争对手的突起等等。而面对市场环境及经济制度的巨变，荣安地产正加速推进资源整合及业务转型，以开放、积极的心态迎接未来的挑战。

（1）所处行业发展趋势和竞争格局

从2013年初的“新国五条”到年末的多地楼市政策调剂，房地产政策经历了先紧、走稳、再紧的政策波动。2013年下半年以来，不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。未来，城市化进程仍是我国房地产行业发展的根本驱动力。政府统筹推进城镇化和新农村建设，促进大中小城市和小城镇协调发展，着力提高城镇综合承载能力，发挥城市对农村的辐射带动作用。城镇化发展策略将引导房企向中小城市和城乡结合部转移，大大带动了2三线城市和一线城市周边地区的新一轮发展。中国城市住房短缺的局面还没有根本性扭转，刚性（含改善型）需求长期存在，从人的内在需求来看，追求享受和自我实现是未来的发展趋势，将带来对享受型和自我实现型产品的有效需求。但是，竞争加重是房地产市场的必然趋势，随着行业集中度的提升，房地产行业正在进行转型升级。房地产开发企业将更加重视品质、重视品牌。作为中小房企更应该谋求细分市场，做出自己特点，注重本身核心竞争力的培养。

（2）发展战略

1、核心业务规划

荣安将继续坚持“以战略为导向，向管理要效益，控制风险，稳健发展”的经营发展思路。以房地产为主营业务，做专做精。快速开发，快速回笼资金。在房地产主营业务的经营模式上，以开发为主体，以代建、建设为侧翼，形成“一体两翼”的发展模式。

2、新业务拓展

积极做好物业管理工作，加大物业公司投入，实施“以人为本”的物业管理，不断更新和深化物业服务内容，不断提高服务水平和服务质量，积极打造公司住宅产品完满的售后服务。

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