推行房地产税破解土地财政窘境拳

核心提示:受“取消商品房预售制”传闻影响，沪深两市地产股全盘下挫，8月6日地产股整体跌幅达4.87%，居A股各行业跌幅之首，市值下跌近500亿元。

地方政府对土地的依赖，让中国的经济结构调整、产业转型等改革变得异常艰难。此种情形下，国家既要看到地方政府面临的财政困难，更要利用这类困难去倒逼地方政府在发展思路上转型。一个两全其美的解决办法，就是推出房地产税，它既可解地方政府的迫在眉睫，同时使地方又不依赖房地产和土地。

几天前，一条中国住房和城乡建设部正在研究 取消商品房预售制 的消息在上盛传。住建部很快辟谣，否认正在研究取消商品房预售制度。尽管关于 取消商品房预售制 的传言迅速被澄清，但在市场仍造成巨大震动。

受 取消商品房预售制 传闻影响，沪深两市地产股全盘下挫，8月6日地产股整体跌幅达4.87%，居A股各行业跌幅之首，市值下跌近500亿元。与此同时，一场关于商品房预售制是不是该取消的争辩在络上展开，众多房地产业内人士、专家学者以及普通民纷纷发表评论，舌战商品房预售制存废。

在中国，商品房预售制度俗称 买期房 ，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给消费者，并由购房者支付定金或房价款。中国商品房预售制度始于1994年，最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设。

最近的一项络调查显示，75%的民认为应当取消预售制，因为开发商将只在图纸上存在的房子拿出来卖，助长了投机资金的涌入，致使房价居高不下。

不过，笔者认为，采取取消预售制这样严厉的行政手段还未到时候。这主要是由于，目前的经济形势已对房地产市场和地方政府造成了非常大的压力，假设取消预售制，基本等同于摧毁房地产市场，最少有一半多的房地产企业会立马倒闭，这无论对地方政府还是对整体经济而言，明显是不可承受之重。那么，甚么举措既能减缓地方政府沉重的土地财政压力，又可有效下降房价，至少是打破房价的上涨预期，还不会使房企过分受伤，甚至可能会增进其发展呢？就目前来看，应该是尽快推出房地产税。以地方土地财政为例，根据报道，在国家持续的限购、限贷等政策打压下，杭州、北京、上海等过去的卖地收入大户，今年的土地出让收入大减。例如，杭州2009年的土地出让收入曾高达1200亿元，位居全国第一，但今年土地出让收入的预算目标剧降到4 0亿元。但是，即使这样，上半年入囊的钱也只有106亿元，不到历史高点时的1/10。

杭州土地收入和公共财政收入的双下降，虽然还未到公务员发不出工资的程度，但对城市基础设施建设乃至民生的影响已经凸显。这些年来，杭州市依赖土地收入，大量投资于地铁、高铁和高速公路等，然而现在，一些项目的进度明显受到牵制，以致杭州市不得不打报告要求省政府在对应的专项资金中拨款给予支持。

可以说，地方政府对土地的依赖，让中国的经济结构调整、产业转型等改革变得异常艰苦。此种情形下，国家既要看到地方政府面临的财政困难，更要利用这种困难去倒逼地方政府在发展思路上转型。一个两全其美的解决办法，就是推出房地产税，它既可解地方政府的迫在眉睫，同时使地方又不依赖房地产和土地。

虽然中国房地产行业涉及的税费，整体并不轻，但结构严重失衡，也即流通环节税费重，保有环节税费轻，从而从税收角度刺激了房地产市场的投机行为。很多人拥有几套、十几套甚至几十套房产来投资或投机，就是因为房子空置的成本很低，不怕砸在手上，尤其在社会预期房价上涨的情况下。所以必须开征房地产税，加重保有环节的征税。如此好处在于，一方面，能增进房地产市场的去库存化，消化存量，当大量的房子由于保有税费过重而纷纷上市交易后，那末市场的价格重心必将会整体下移，达成一个新的公道的价格均衡水平，从而既圆了很多人的住房梦，改善了民生，又会增加政府的房地产税收；另一方面，随着房价下降和销量增加，在带动相关产业发展的同时，由于人们用于住房的支出减少，过去被高房价压抑的其他消费需求被释放出来，又增加了其他商品的购买力，从而带动其他消费产业的发展，并带来政府公共财政收入的增加。

因此，这是一个良性循环的过程，它可能会带来政府卖地收入的减少（其实也不会少，虽然单价会降低，但由于房地产供需旺盛，加上企业用地范围扩大，总的土地出让收入不会少），然而整个实体经济及房地产市场的繁华会大大增加政府的税收，过去依赖土地出让收入的基础设施建设、公共项目投资及民生工程，现在则可转而依靠公共财政收入。目前，开征房地产税其实不存在技术困难，关键在于国家是否有决心。由于拥有大量房产的人恰恰是对决策者能产生影响的利益群体。但在我看来，中国终究要走向这一步，只是可能代价会大一些。