地产股开发商破茧之旅上调目标价强力买入物业

5月20日前后 地产：A股开发商 破茧之旅－－上调目标价 强力买入中南建设和鲁商置业 -08 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

政策触底回升，循序渐进三阶段：刚性需求、改善需求、投资需求2007年以来的经验表明，政策方向调整之时即A股开发商股价出现拐点之时，且有效的政策出台几个季度之后行业将逐步出现基本面的拐点。在我们看来，此轮房地产行业调控政策已经触底，破茧之旅开启。我们认为目前已进入第一阶段放松，因央行和部分地方政府已发出清晰的信号支持首次购房者的刚性需求。2012年下半年，我们预计第二阶段放松逐步推进，其在企稳、扭转房价/去化率的下行趋势方面收到的成效会较第一阶段更加明显。短期内我们预计房价将保持疲软（我们预计 0多个主要城市房价将自2011年年底的水平再跌15%左右），且土地购置、新开工(预计2012年将同比下滑10%-20%）等投资活动仍将乏力。我们认为目前第三阶段放松的可预见性仍然很低，但长远看来，我们认为限购令终将退出市场，与此同时政府可能征收类似香港等的交易环节印花税以及更广范围施行房产税在中长期内抑制投资性需求。

初、中期阶段政策放松有利于普通住宅开发商；强力买入中南建设在政策放松早中期，我们看好那些业务以普通住宅为主、且在限购城市所拥有的净资产价值占比较小（中南建设该比例为28%，而同业均值为72%）的开发商。

我们将中南建设的评级从中性上调至买入，并加入我们的亚太强力买入名单，对应的上行空间为 4%。此外，中南建设正在努力通过更灵活的定价策略改善资产周转率，从而有望带来强劲的合同销售/盈利前景（ 年的每股盈利年均复合增速为24%，而同业均值为12%）。我们认为2012年上半年其在业内领先的合同销售（我们预计为人民币 5亿元，同比增长12%，而同业均值为-20%）可能成为关键的股价推动因素。

行业风险回报正面；看好价值被低估的普通住宅开发商随着政策慢慢开始放松并将逐步推动行业基本面的改善，我们认为A股房地产板块的风险回报正面。在我们看来，当前的行业估值（处于2009年7月-2011年10月板块下行周期中平均估值低1个标准差水平）应会在未来12个月内回升至平均估值与平均估值低1个标准差之间的中间水平，即板块平均存在17%的上行空间。因此我们将之前采用的净资产价值折让收窄了个百分点以计算新的目标价格，并将我们的2012年底净资产价值预测调整了1%至26%，将2012年每股盈利预测调整了- 2%至+15%以计入略好于之前预期的价格和公司经营进展。

我们维持对保利地产和万科的买入评级，但将其移出强力买入名单，替代以风险回报更好的中南建设和鲁商置业。我们维持对首开股份和金地集团的买入评级。

中国国贸和华侨城的评级仍为卖出，因为我们认为它们受益于普通住宅市场放松的程度最小。我们还同时推出了2014年每股盈利预测。主要风险：上行：政策放松早于预期且/或力度大于预期。下行：住房市场恶化速度快于预期；宏观经济硬着陆。