开发商送面积是馅饼还是陷阱美食

开发商“面积牌”营销手段在江门楼市逐渐盛行。（图文无关）信息时报 张芳玲 摄

“N+1”户型、百变空间、赠送面积……开发商“面积牌”在江门楼市逐渐盛行。“面积牌”，就是业内所谓的“偷面积”。据了解，“偷面积”就是将一些不算面积或只计算一半面积的房屋空间（如空中花园、大飘窗等），改造成其他实用空间如卧室等的手段。开发商通常在报建审批通过之后，让施工队把原来的空中花园改成卧室，这样就增加了住房的实用面积。其实，在实际销售中，这种“偷面积”的手法已经成为开发商吸引置业者的营销手段。

这种“偷面积”的行为虽然能为置业者带来好处，但同样不可避免地存在风险。“偷”来的面积究竟是馅饼还是陷阱呢？

“赠送面积”成楼盘一大卖点

一名不愿具名的业内人士表示，其实开发商“赠送”面积的营销手段在江门一直存在，近两年大范围出现的“面积牌”是开发商前期规划的体现。对于开发商来说，前期规划“偷”面积手段确实带来效益。“‘偷面积’在调控之前算不上是关键的营销卖点，而是将其作为营销的附带点。但调控政策出台后，开发商将这一卖点放大，成为调控下的营销法宝。”

该业内人士称，目前江门几乎每个楼盘都会使用“赠送面积”这一手段，如果没有赠送面积，置业者还会追问为什么别的楼盘可以赠送而这个楼盘却没有。

该业内人士表示，对于购房者来说，“赠送面积”这一手段可以让购房者以同样的成本获得更多的面积，他们获得的是中实在的使用权，即便日后想卖掉房子，这些赠送的面积也会为房子升值不少。他还表示，相关部门对房屋验收是严格执行的，因此江门楼盘的赠送面积普遍是在法律允许的范围内的。

林 在江门某楼盘购买了一套房子，该房子有入户花园、阳台以及低台大飘窗设计。按照开发商的计算，其获赠面积高达 0平方米。她计划将入户花园改造成孩子玩乐的小房间，并将房间的低台飘窗的低台打掉，扩大房间面积。这样一规划，林 觉得空间使用率大大得到提升，自己的生活也更加便利。

“赠送面积”有否产权须了解

在采访过程中，一名地产开发商高层认为，开发商无谓打着“赠送面积”的旗号，只要告诉购房者哪些是有产权的，哪些是没有产权的，这对于者来说更加实在。

据了解，有些“赠送面积”是不计入建筑面积的，也没有产权。这就为可能为以后的房屋交易带来一定的影响。“销售人员应该主动告知购房者赠送面积的产权问题，以防止日后的纠纷。”该高层表示，开发商方面绝对不能隐瞒赠送面积的产权问题，因为这关系到开发商的品牌建设。特别是对于要长期运营的开发商来说，一旦发生负面纠纷，对于品牌的打击影响是很大的。他建议置业者在购房前要详细了解哪些是赠送面积，这些面积是否有产权，改造的时候应该注意什么问题等。

“偷”面积N种方式

在购房者看来，通过“偷面积”的方式，只需要付出一半的钱甚至不花钱就可以拥有更多的空间，在房价不变的情况下，此举相当于变相降价，因此他们往往会青睐“N+1”户型。走访江门多个楼盘发现，目前开发商最常见的“偷面积”方式主要有以下几种：

低台大飘窗设计：通过步入式大飘窗来“偷”面积是开发商用得最早也最为常见的方式，最早见于广州和深圳的楼盘，其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台尽量放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。

超大入户花园和大阳台：由于入户面积和大阳台只计算一半建筑面积，尽量做大入户花园、空中花园或大阳台也是开发商常见的“偷面积”方式之一。在交楼后虽然“Bart 2”体形巨大，业主只要利用窗户和墙壁将这些空间封起来，即能形成实用的私密空间如卧室等，变成典型的“N+1”户型。

赠送天台和半地下室：因为大露台（即天台）和2.2米以下的半地下室不计入建筑面积，所以不少开发商通过赠送大露台和半地下室来增大使用空间。一般来说，开发商向购买顶楼的住户赠送天台和购买一楼的住户赠送半地下室，增加这两个楼层的附加值，提高对购房者的吸引力。

以上的“偷”面积的方式受到江门很多购房者的追捧，因此开发商为了迎合这种需求，在户型上做了很多技巧性的设计。虽然说这种赠送面积的方法，表面上是购房者捡了大便宜，但这些“赠送面积”是馅饼还是陷阱，则见人见智。

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改造“赠送面积”要注意

在改造“赠送面积”的时候，业主如果随意改造，会为日后的生活带来麻烦。因此业主改造时要注意一些事项，以便将这些“赠送面积”达到最大的合理化利用，真正有效提高使用率。

低台凸窗和落地凸窗

大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。

超大入户花园和大阳台

凸阳台和入户花园一定要注意进深，太深容易影响房间和下一层的采光，太浅则难以形成围合的空中庭院的感觉。入户花园应该与户内保持一定高差，否则无法填浮土种花草，不能达到真正花园的效果。

赠送大露台

退台式大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温不达标等。此外，尽量保证私密性的露台才具有实用性。

业内建议

“面积牌”不能随便打

专门研究江门楼市的心码工作室认为，开发商“赠送”的面积有些本来就只是计算一半面积，如入户花园、内庭院等，花槽则不计入面积，这都是法定的。而另外一半所谓“赠送”的面积，从产权的角度分析，它并不属于开发商。开发商将并不属于自己的东西给出去，不能认为是“赠送”。此外，该工作室还提醒置业者，接受这个“赠送”需要比较大的成本，因为需要改变这部分面积原来的设计功能。

心码工作室工作人员表示，“偷面积”现象反映了现代房屋设计水平日新月异，使得房屋不断适合各种居住需求，这一点是值得肯定的。但如果开发商在运用面积概念作为营销手段时，利用购房者对这个行业不熟悉、不专业的情况，对他们进行一些概念的偷换和错误的诱导，其行为并不厚道。心码工作室工作人员建议置业者在购房时应该注重价格、地段还有房屋本身的质量，而不是被一些虚无的“小便宜”所误导。

他山之石

北京

规范房屋面积测算方法

2012年7月1日，北京出台了《关于规范房屋面积测算工作有关问题的通知》，规范了房屋面积的测算方法：层高达到2.2米的窗户将计算入房屋的建筑面积内。据了解，这样做是为了阻止开发商“偷”面积。

广州

“偷”面积户型划为违建

2011年4月，广州出台有效期为5年的《广州市规划建筑面积计算办法》（下称《办法》），《办法》中的相关条文规定了这些“偷”面积的户型不再获准通过，将被划为违章建筑。如《办法》中的第六条：居住建筑的阳台、入户花园、设备间以及非居住建筑的阳台、空中花园、活动平台等半开敞空间，按照其水平投影面积计算建筑面积。这就限制了开发商无节制地做大入户花园、空间花园和大阳台。《办法》中还规定了其他空间的新计算面积方法，使其更加严谨和细致。这样就有效规范了广州楼盘的户型设计，“N+1”户型也将成为广州楼市历史。