远洋地产企业债妙拔头筹资源

远洋地产在发债结构设计上的巧妙主要表现为选择企业债而非公司债；此外，募集所投向的项目为保障性住房和中低价位普通住宅，也是其发债成功的关键因素；再有，发债时机正逢市场利率位于近几年的最低点。

■本报 郭轩 北京报道

第一家内房企（在港上市的内地房地产公司）内地发债的悬念终于尘埃落定，远洋地产控股有限公司（远洋地产， ）以黑马姿态抢得头筹。

6月19日，远洋地产发布公告称，经国家发改委批准，将以内地全资子公司——远洋地产有限公司作为主体，在国内发行6年期、总额为26亿元的企业债券。

此前，富力地产（）、上海复地（2 ）和首创置业（）均于去年计划在内地发行公司债，但截至目前，上述 家房企的公司债依然上月均价未能发行。

“远洋地产得以成功发债，得益于其债券设计架构的成功，对其他计划于内地融资的内房企具有很强的参考价值。”一位熟悉本次债券发行的投行人士对本报说。

6月25日，远洋地产行政总裁李明在接受本报采访时表示：“企业债获得了机构投资者的认可，此债券的成功发行对公司具有极为重要的意义。”

他表示，一方面，拓宽了公司融资渠道，使公司能同时有效利用境外、境内融资渠道；另一方面，优化了公司的财务结构，使公司长短期债务结构更趋合理。

“远洋地产通过低成本发行债券，加之持有的近百亿元现金，将为未来的并购扩张提供强有力的支持。”国泰君安港股分析师姚峣认为。

创房企发债利率新低

据了解，此次远洋地产企业债主承销商为瑞银证券，发行时间自2009年6月2 日~6月29日，债券前 年票面年利率为4.4％~5.0％，其后，远洋地产可选择将票面息率增加0~100个基点，投资者有权在第三年末向远洋地产回售债券。

“公司债券全部以票面利率下限发行，并且过程十分顺利，在 0分钟内就被机构投资者认购一空。”6月25日，在远洋地产总部，李明略显兴奋地向本报介绍。

据他介绍，此次债券在发行过程中，40余家机构中，除一家机构按利率上限申报外，其余机构均按利率下限申购，超额认购 ~4倍，其中银行和基金占此次申购比例各为45％以上。

远洋地产企业债4.4％的票面利率，也刷新了房企内地发债最低利率的纪录。去年 月，金地集团（600 8 .SH）发行了12亿元票面利率5.5％的公司债，此后，房企债券利率一路飙升，一度高至9％。

值得注意的是，金地公司债票面利率比较低的一大因素就是建行提供全额担保，但此次，远洋地产企业债采用无担保形式，经联合资信评估有限公司综合评定，主体信用评级为AA，债券信用评级为AA。

“远洋地产之所以能获取更低的发行利率，一方面是由于其债券发行时，正逢市场利率位于近几年的最低点；另一方面，则是由于其自2007年上市后，在资本市场树立的良好形象及稳健的发展势头。”姚峣认为。

他同时表示，这也体现出政府对资信优良的房企的信贷支持和市场对房地产走势较为乐观的判断。

其实，远洋地产企业债票面利率如此之低，更源于公司管理层对融资环境变化的敏锐判断和公司良好的业绩支撑。

据李明介绍，远洋地产发行企业债动议于去年12月，彼时国务院颁布了一系列放宽优质房企融资渠道的政策，远洋地产即立刻着手相关的筹备工作，终于在不到半年的时间内成功发行。

而远洋地产率先降价销售的策略也取得了良好的回报。截至目前，远洋地产2009年销售合同额已超过60亿元，完成其全年计划的75％，在北京市商品住宅市场的份额达到4.5％，居于首位。

企业债曲线突围

“远洋地产在发债结构设计上的巧妙主要表现为选择企业债而不是公司债，此外，通过国内全额子公司而非在港上市公司，很大程度上消减了因主管机关态度不明朗而导致的不确定性。”上述投行人士表示。

按照国内目前的发债流程，企业债的审核权限归属国家发改委，公司债的审核由证监会主导。而这也成为制约其他有意在内地发行公司债的内房企审核流程的重要因素。

此前，首创置业公司债于去年11月即获证监会发审委有条件通过。首创置业方面有关人士在近日接受本报采访时表示：“公司债券迟迟未能发行是因为尚未收到证监会的书面批复。”而上海复地的状况也颇为类似，2009年4月9日其获得证监会发审委有条件通过，时至今日，其债券发行仍没有下文。

“产业政策导向也是审核的重要条件。”李明认为。据其介绍，在远洋地产上报审核资料中，对所募资金的投向都是保障性住房和中低价位普通住宅。

据远洋地产的债券募集书披露，发行所募26亿元中，5亿元将归还银行贷款，5亿元将补充营运资金，其余16亿元将投资位于北京和天津的 个项目发展。

其中，此次拟投入8亿元的北京项目为朝阳区管庄乡小寺村住宅及居住公共服务设施项目，该项目是北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房规划的重要组成部分。

而分别投入 亿元和5亿元的天津远洋城H地块和C地块，也主要是面向滨海新区企业员工和因区内城镇改造而住房升级的工薪阶层开发的普通住宅。

“远洋地产企业债的发行，也与今年国内支持优质国企通过并购，进一步做大做强的政策有关。”姚峣说。

对外界种种关于远洋地产并购扩张的猜想，李明表示：“握有充沛现金将加强公司未来收购新项目的能力，但并不意味着公司会激进扩张。由于对房地产市场走势持谨慎乐观态度，远洋地产将坚持稳健的财务策略，确保公司的运营安全和资金使用效率。”