近期沪上商办物业成交出现下降资源

住宅降价波及商办市场 供应放量难获成交回应

住宅市场在调控情惨淡，投机、投资需求被逼至寥寥无几，不少投资客纷纷规避调控转战地产，商办市场的交易活跃度一度显著提升。但是随着８月的商业期房限贷以及１０月起的住宅市场大幅降价出现，近期商办市场发生了微妙变化。商报从汉宇地产获悉，近来沪上商铺、办公市场供应放量，但成交量却出现不同程度的下降。

调控蔓延吓退部分投资客

据汉宇市场研究部显示，从总体情况看，今年１－１０月全市新建商铺及办公物业成交量同比增加１０．４６万平方米，达到３１３．９万平方米，且供求比保持在１∶０．９左右，意味着商铺办公物业的销售存量正在持续消化中。其中，１至８月的成交最为活跃，大多月份的成交量均维持在３０万－４０万平方米之间。

今年８月，叫停未竣工商业地产的按揭，虽然某种程度上这只是执行力度的重申，但是也令投资客瞬间感到调控的紧迫感。９、１０两月，沪上新建商铺及办公市场供应大幅放量，但成交量却出现不还是舆论同程度去年习近平在APEC会议上会见巴基斯坦总理谢里夫时便如此称呼。而在坊间下降。９月，全市商办物业成交量环比减少２４．５%，共计２９．５万平方米。１０月的成交量继续走低，仅为１７．６８万平方米，成为１－１０月中的第二低位。截至２２日，１１月全市新建商办物业成交量仅为１４．６７万平方米，仍旧毫无起色。

汉宇地产市场研究部经理付伟认为，近期商办市场总体表现低迷，充分揭露了眼下投资客们对于房地产后市充满了不确定性预期，观望的情绪已渐渐从住宅市场向商办市场蔓延。

不少个案成交依旧活跃

尽管如此，汉宇地产分析师同时也指出，虽然近来的市场有所降温，但商业地产的活跃程度仍然高于住宅。由于商铺及办公所涉及的物业类型较多，在市场总体热度下降的情况下，不少细分市场或者个案，成交依旧能保持一定活跃度。

商报注意到，在１０月成交套数前十的榜单中，外围地区的大型综合商业项目占据了相当比例。川沙的绿地东海岸国际广场、南桥新城的南桥国际商业广场这两个项目在９、１０两月都是成交热门项目，其中，绿地东海岸是９月份的成交冠军，据汉宇地产数据监测显示，截至１０月，该盘去化率已达８５%；上述商业项目或已投入运营，或具备良好的经验前景，颇受实力投资者关注。

除了郊区大型商业项目以外，近期商业地产成交靠前的项目中同样不乏专业市场项目，比如８月的冠军上海电器城成交共９９套，在９、１０月份依旧位列前十；９月的亚军是奉贤交易市场，成交套数达９４套；上海服装城８－１０月的成交量连续保持在２０套上下。

至于办公楼市场，近期的成交热门项目中，市中心ＣＢＤ甲级写字楼已经难觅踪影，主要为外围地区的大型综合项目，以宝山顾村的绿地北郊广场写字楼为例，该项目９、１０两月均成交８８套；宝山万达广场的写字楼在８、９两月的成交套数也分别多达１２４套和６７套。小面积办公在写字楼市场仍然比较受到欢迎。

事实上，写字楼投资相对分散，比较依赖企业办公租赁市场。非传统ＣＢＤ板块的成功写字楼项目往往出现在城市综合体项目中，不仅需要开发商营造的良好招商引资环境，同时还要具备轨道交通、区位、商务配套等综合优势。此外，城市综合体所包含的不仅仅是基础配套，而是将酒店、娱乐会所、公园、展览等多种业态融合为一体，迎合多层次的需求、吸引更多客源，从而能够形成商圈“集群效应”，成为所在地区的标志性建筑，因此对投资客而言，城市综合体所在的地区价值未来将有无限的上升空间，无论从产品本身还是地段而言，城市综合体都无愧为时下房地产投资的新热点。

汉宇地产董事总经理施宏叡指出，在房地产市场严厉调控下，投资客仿佛已是惊弓之鸟，针对商业地产预警性的调控手段也令一些投资客适时收手，正是现实下的客观反应。但是从宏观层面看，未来房地产的调控重心仍将是住宅市场，在政策环境相对宽松的商业地产领域还是存在具备比较多的投资品，而具体的投资方向则要视个人的财力、专业性能力而定。

链接：中国办公楼市场仍将持续稳定上升趋势

上海优质办公楼租金位列亚太区第九

近日，高力国际发布《２０１１年第三季度亚太区办公楼市场概况》，报告显示强劲的市场需求推动了上海优质办公楼的平均租金在第三季度达到每天每平方米８元，同比上升１４．１%，在亚太区内排名从第二季度的第１１位上升至第９位。同时，２０１１年新华道琼斯国际金融中心发展指数也将上海排名为世界第六大金融中心，较２０１０年上升两个排名。

这一报告指出，２０１１年第三季，环球经济前景暗淡，跨国企业对写字楼租赁需求减弱，从亚太区整体来看，虽然欧债危机深化及中国的整体增长步伐放缓，但亚太区内的本地企业仍积极扩充，令区内各写字楼市场的租金走势各异，大中华地区写字楼租金环比上升４．５%，比区内整体平均增长高出仅１．３%。预料短期内整体需求仍可维持稳定。

高力国际华东及西南区兼中国物业投资服务董事总经理翁琳女士表示：“即使受到欧债危机的影响，中国市场仍然不断增长，不过增速有所放缓。上海若干个即将入市的办公楼项目都在第三季度中取得了较高的预租率。高力国际预计，在上海和整个中国乐观的市场大环境下，办公楼的租金和售价将维持上升的趋势。另外，我们观察到奢侈品牌对办公空间的需求尤为强烈，高力国际刚代表意大利高端皮具品牌ＴＯＤ’Ｓ在上海静安区的会德丰国际广场租下了１４９０平方米的办公室。”

另一方面，第三季亚太区写字楼买卖交投淡静，北京在季内未有全幢写字楼成交个案，而香港的成交量亦较二季度急挫近７０%。其他个别市场在私人投资者购买意欲强烈的支持下，交投表现理想，包括广州珠江新城推出的多个写字楼单位，而澳洲布里斯本的大型及优质项目的销售表现强劲。

翁琳补充： “展望未来，亚太区内资金持续流入及私人消费能力将可支持整体写字楼需求靠稳，短期内租金和售价横向走，大部分城市的写字楼成交量趋降，但中国本地投资者对市场的需求仍将持续。”