上海办公楼租金差促成本敏感企业外迁.鼓励

今年以来，沪上办公楼市场供需两端均在非核心区域呈现出日益活跃的情景，市场的新增供应大多集中在非核心区域。其中，虹口和闸北等区的办公楼市场快速成长，比较有代表性的项目包括环智大厦、申虹广场和隆宇国际商务广场等。业内人士分析，这主要是目前核心区域与非核心区域间有近50%的租金差，导致一些成本敏感企业逐渐向外围区域搬迁，以降低企业经营成本。

非核心区域办公楼供需两旺

《地牢围攻》一代由Gas Powered Games开发国际知名咨询机构高力国际最新研究报告显示，今年一季度，本市有两个次核心商务区甲级办公楼落成，分别是环智大厦和申虹广场，为市场带来了71455平方米的新增供应。前者由恒基兆业地产开发，地处闸北区天目西路恒丰路，租金报价每天每平方米4.5至6元；后者由中信泰富开发，位于四川北路，租金报价每天每平方米4.5至5.5元。

今年一季度，次核心商务区办公楼出租率超过60%，不少高品质楼宇表现活跃，如浦东嘉里城就签订了几个大面积租约。此外，国美电器在虹口合生财富广场租赁了1800平方米办公场地，诺华公司在闸北环智大厦租赁了2900平方米办公场地，锦江麒麟、唯益食品等也相继确定了整层租赁合约。而在去年下半年，这类大手笔租赁交易大多发生在核心区域。 DTZ戴德梁行分析师认为，目前市场上主力客户的需求仍然保持健康稳定的势头，大公司不断扩张兼并、中小型公司持续多元化发展导致需求增加，加上核心区域甲级办公楼入住率已经达到甚至超过90%，从而使得部分企业开始转而关注次核心区域。

后台服务需求催生办公地外扩

今年以来，政府加快金融市场的改革进程。仅今年1月份，中国证监会给六家投资机构发放了境外机构投资者牌照，总批准投资额达6亿，接近去年全年批准总额的 0%。第一太平戴维斯市场研究部负责人认为，这将进一步加剧办公楼市场需求，尤其在浦东区域。预计未来小陆家嘴区域租金将持续上升，越来越多的企业将会把后台服务业务迁至竹园、张江等次核心区域。

原本的次核心区域涌现出不少新建高品质办公楼，从南京西路、淮海中路等核心区域迁到非核心区域，租金只是核心区域甲级办公楼的约一半，一些成本敏感租户由核心区域向次级区域搬迁的案例时有发生。当然，办公楼外迁并不适合所有公司，一些本身对楼宇地段要求较高的公司，依旧会选择租用地段最好的办公楼，而一些制造类、贸易类和工业类企业，选择次核心区域甚至郊区的趋势将越来越明显。