管理地产大佬不能用住宅估值来估价

资金显然在避险，认为传统的周期性行业已经到了景气的极限，而挥之不去的房地产调控魔咒仍存在，房地产税的靴子始终没有落地。

以住宅开发为主的房地产十年已成过往，房地产的下半场，拼的不再是土地储备和销售溢价，而是多元盈利模式和运营管理能力——这一投资逻辑，在房地产行业的投资者心中，目前显然还未普及，也没有被资本市场认可。

诸多品牌开发商已经走在前列。(,)董事长宋广菊指出，房地产行业已进入相关多元化阶段虽然海淘市场已然成型，除了传统的住宅开发，保利地产已经进入物业、养老产业和地产等领域，培育新的利润增长点。

万科收购也是年度地产行业的风向标式案例，它表明房地产行业转型的另一方向：延伸上游金融业，通过多元化产业的经营，打包持有物业上市，将其资本化。这是包括万科、万达、保利等在内的一致性路径。

如果打通金融和资本化通道，房地产业将从目前的重资产经营模式，转型为轻资产的经营路径。

另外一个方向是深入介入服务，如万科的社区服务领域，基于万科数百个项目和百万业主的社区大平台目前正在搭建之中；而保利借助其项目开发进行三位一体的养老服务，也在规划进行；花样年、金地、碧桂园等也均提出社区云服务的概念，向移动互联靠拢，狙击的菜鸟络，在社区服务的“最后一公里”上着力。

轻资产+社区服务，构成了传统地产商转型的两大方向，也将改变传统房地产业务仅靠“卖房子”赢利的模式，变为销售收入+运营收入+服务佣金的盈利模式，部分地产商将转型为金融互联服务商、社区服务商。这将催生对房地产的价值形成重估。

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