案例城市更新背景下的建筑可持续发展

【案例】城市更新背景下的建筑可持续发展

2019年RICS中国奖评选活动正在如火如荼的进行中，而2018年获奖团队和项目的卓越成就我们还记忆犹新。本期让我们一起回顾获得2018年可持续发展成就奖项的中粮·置地广场。

新中产崛起、消费升级、行业变革等三大动因，正在推动中国房地产走入存量房时代和重度运营时代。与此同时，城市中心尤其是一线城市中心新增土地已经处于极度稀缺的状态，很多时候呈现出发展越快，新建房地产市场越低迷的面貌。因此城市未来发展需建立在对现有建筑的升级改造更新之上，城市更新成为城市可持续发展的新增长点。

在北京市场，近年来国家一直强调京津冀一体化和产业疏解。但随着社会经济发展，很多旧项目的硬件设备设施趋于落后，运营安全隐患与能源浪费较为严重，造成客户体验感差，无法满足快速发展的写字楼市场对优质写字楼空间的需求。为响应国家政策，满足市场需求，中粮集团收购了位于北二环的三利大厦和三利百货，并对其进行重建，以充分挖掘该项目地块的价值潜力。

消费升级、居住升级、产业升级等催生了城市更新的浪潮，也催生了新办公的兴起，推动着办公空间的服务商和运营商开始关注对办公生态的重构，因此中粮?置地广场团队提出了新办公重度运营的理念，关注后期运营，打造具有情感温度与用户黏性的办公场景，提高项目的绿色运营和可持续发展。

本项目为5A级甲级办公楼，主体由高（13层）、中（5层）、低（3层）塔楼错落组成，建筑主要为办公、商业及配套设施，其中地上1层为大堂及商业，地上2层至13层均为办公区域，地下1层为员工餐厅、商业，其余地下部分为车库及配套机房。凭借与地坛比邻而居这一优势，中粮·置地广场项目秉承致敬传统，重塑经典的理念，打造首都核心区难以复制的地标性高端商务综合体。

? 项目外墙、内墙、室内外地面铺装均采用灰色系石材，彰显低调及高品质，外墙大面积采用玻璃幕墙，映射周边环境，融入环境，达到“互塑共生”的效果。

? 合理控制建筑尺度，虽然项目处于首都核心地段，并没有为了提高用地强度而将建筑体量做到“巨大”，而是与周边宝景大厦等道路两侧的建筑体量保持平衡。

? 并且请到美国WET水景公司在中庭中创造了60米高的“映象”飞瀑，由此获得了吉尼斯世界纪录世界最高室内水幕墙的荣耀。

? 倡导健康的生活方式，由B1层至6层，以运动健康楼梯串联而行，并在低塔和中塔楼的顶层设立空中花园，与地坛皇家园林遥相呼应。

? 项目地处二环核心区，其商业、办公功能将成为周边区域经济发展的引擎。

坚持以人为本，以全新视角与先进科技，为办公人群构筑人性化商务配套体验，营造绿色生态节能的办公环境，打造集办公、休闲、健康、社交等功能于一体的理想商务生态体系是这一项目的终极目标。为了实现这一目标，本项目采用诸多国际领先技术，将科技与艺术完美融合，形成建筑的独特内涵。

节地与室外环境

合理利用地下空间，地下建筑面积占总用地面积比例为226.99%。同时通过室外复层绿化+屋顶绿化，将项目绿化面积比例提升为51.12%。

节能与能源利用

项目设置了具有复合功能的双层皮内呼吸式玻璃幕墙，可以有效降低空调耗电量，提高室内热舒适性，有效降低外界噪声对室内影响，还可以依靠中间空气腔设置的可调节百叶进行遮阳调节，是一个即节能又舒适的幕墙体系。空调冷源选择了水蓄冷系统，可以利用夜间低谷电价制冷水，在日间高峰期供冷使用，对电起到削峰填谷作用，降低建筑运行费用。

节水与水资源利用

项目采用一级效率的节水器具，并按照用水用途设置水表，提升节水效率。同时室外节水灌溉系统：项目室外绿化灌溉采用微喷灌系统和风雨传感器，节约灌溉用水；项目采用市政中水，并进行回用，非传统水源利用率为56.39%。

节材与材料资源利用

项目对公共区域部分进行了装修一体化设计和灵活隔断设计，并利用钢材、铝合金型材、玻璃幕墙等，比例将近13%，另外项目为钢筋混凝土框架-剪力墙结构体系，结构中100%全部采用HRB400及以上的高强钢材。

室内环境

通过围护结构隔声系统、自然采光、自然通风、室内空气质量监控系统，提升室内环境。为了降低雾霾天对大楼室内空气质量影响，创新性的请到清华大学赵彬教授以项目PM2.5控制为蓝本进行颗粒物分粒径课题研究，研发了PM2.5防控装置，采用对人体完全无害的三段式PM2.5物理过滤技术，使全楼达到世卫组织要求的35微克每立方米的标准。

此外，为了在控制建筑规模增量的前提下尽量解决周边生活人群的停车问题，项目率先在甲级写字楼内使用仓储式立体停车库，通过全自动化高科技手段解决写字楼和周边人群的停车需求。

作为一个位于北京核心地段的重建项目，中粮·置地广场面临着更多的挑战和困难。

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建筑形态

由于项目紧邻地坛牌楼，在文物保护方面有着明确的建筑高度控制要求，因此形成了三个台阶，15.7米、25米、60米，从而在建筑形态上形成了挑战，尤其是屋顶的处理方面。团队创新性的引入屋顶花园设计，在高、中、低塔楼设置了三个通高采光中庭，为办公人群提供楼内的自然体验，既提供了休闲交流空间，又可以降低屋面得热，降低空调采暖耗电量。

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建筑立面设计

由于安外大街两侧大部分建筑建成于90年代，立面大多为石材，从城市风貌统一性角度规划部门要求建筑立面采用石材为主，与写字楼的大面积立面需要采用玻璃幕墙采光相矛盾，因此在立面使用竖向石材肋的形式，既保证了城市设计的统一性又保证了写字楼的采光需求。

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呼吸幕墙设置

从建筑师角度为了追求立面效果的一致性，最初方案是要求本项目四个立面均采用呼吸幕墙，这样虽然节能效果最好，但会增加约一倍的幕墙建造成本；此外结合北京低区气候特点，确定本项目采用呼吸幕墙节能效果最好的位置是南侧及西侧。通过结合技术及建造成本角度论证后，最终说服建筑师将四面采用呼吸幕墙方案确定为南侧及西侧设置。

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BIM技术应用

在整个设计、施工期间，还应用了BIM技术，有效提高了设计、施工质量及效率。项目在设计施工图阶段引入BIM技术校核设计成果、辅助设计出图，利用BIM技术可视化的特点进行冲突识别，建立可视化的模拟环境，更可靠地判断现场条件，为编制进度计划，施工顺序，场地布置，物流人员安排等提供依据。项目应用BIM技术发现并解决设计图纸问题（错漏碰缺）共136项。

可量化的可持续发展成效

无法估量的未来影响

中粮·置地广场项目始终秉承可持续发展理念，通过采用水蓄冷系统、高效空调冷机，变频水泵、风机，过渡季加大新风比、冬季冷却塔供冷等技术措施，单位面积空调采暖能耗降低了17.04%，为61.53kwh/㎡.a，最终将实现项目节能率达到32%，二氧化碳排放量降低27%，较中国及当地建筑标准均有大幅度提升。此外通过采用雨水、中水非传统水源，每年可节约用水量26080.79m3，项目的节水率达到47%，可节约自来水费用约25万元左右。

凭借多项绿色科技与低碳环保的建筑空间，该项目获得诸多奖项，包括：

1. 三星级绿色建筑认证，是中国绿色建筑评估标准中的最高级别认证；

2. LEED-CS铂金级预认证，全球仅有5%的LEED认证项目能获此成就；

3. 英国BREEAM四星级设计认证和建成认证，成为中国首座荣获BREEAM四星认证（现行标准）的办公建筑，BREEAM 四星级认证代表着全球可持续建筑的领先水平，是世界上最早的标准和应用最广泛的标准。

此外，本项目已获得由中房协和住建部颁布的白金五星商务写字楼预测评认证，标志着中粮·置地广场项目在国际商务写字楼领域内的标杆地位

。

置地广场的可持续发展城市实践影响和意义不可估量。RICS Awards China 2018评审委员会主席高世斌先生对此表示：

在城市更新的大背景下，中粮·置地广场重建项目对于旧城的保护与更新，和新建建筑与城市设计的融合上起到了一定的示范作用。该项目采用的可持续发展技术及绿色建筑设计理念将对今后绿色建筑和可持续发展的推广、发展产生深远影响，也充分彰显了建筑可持续发展的真正内涵，即在为使用者提供较高的舒适性能的同时，最大限度降低建筑对能源的消耗。其绿色技术实践的宝贵经验，将对今后北京乃至全国各地公共建筑的建设，起到可看、可学、可推广的示范作用。