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自从2010年住宅市场限购后，房企大量涉足商业地产开发，地方政府在土地出让时也加大非住宅配建比例。虽然“满城尽是综合体”一直伴随着质疑，但相对于已被万科、保利、中海、恒大等龙头瓜分的住宅市场，商业地产不仅是新的利润增长点，还被不少第二梯队或中小型房企视为“弯道超车”的最佳机会，但这些房企准备好了吗？

宝能称要走“跨界商业”模式

“商业地产的竞争日益激烈，未来成败将是模式之争。”宝能集团副总裁吴永刚说，宝能集团从2010年就瞄准商业地产，未来将加速投入，走“跨界商业”新模式，宝能商业管理公司已正式成立，未来5年内宝能将投入1200亿元，打造40个创新型购物中心，未来集团商业地产开发比例将调整至接近50％。

何谓跨界和新型购物中心？宝能商业管理公司总经理张春昊称，在宝能购物中心里，除传统的购物、餐饮、娱乐功能外，还将融合海洋馆、演艺中心、养生保健、各类高端科技的体验等，宝能新型购物中心将全部统一经营，长期自持。

业内人士称，近年来在商业地产开发热潮中，不少企业都提出过各种计划，如宝龙、红星美凯龙等，虽然扩张计划颇受质疑，但企业凭此知名度大增，在三四线城市频频成功拿地，商业建设暂缓，先销售住宅回流现金流，不排除宝能也将走此模式。

集团出钱，高薪挖团队

但宝龙高层否认了上述说法。“定了目标就一定会做到。”吴永刚说，截至201 年9月，宝能已进入深圳、北京、上海、乌鲁木齐、桂林等28个城市，旗下已有15个购物中心在建，其中还包括一些超高层写字楼物业，总开工面积达1000万平米，总投资超过500亿元。

记者了解到，宝能目前仅有两个购物中心开业运营，都位于深圳，为深圳南山ALL CITY、深圳龙岗ALL CITY，北京项目还处于土地接触中，宝能有意在顺义拿地修建宝能广场。

据悉，宝能操作商业地产的资金大头来自宝能集团，并以高薪挖角万达等成熟商业运营人才组建团队，架构上也模仿万达，招商由集团统一负责，配备两名正副总经理，其下是负责各业态的招商总监。

“任何一个商业地产项目都无法靠租金维持，一定会有一些销售比例。”张春昊说，宝能商业的核心购物中心全部自持，但其余配建部分会销售回款。此外，在项目开发前期，宝能发展商业所需资金大部分还是来自宝能集团的支持。

资金、运营压力巨大

张春昊称，宝能将偏向体验式商业，包括餐饮娱乐、海洋馆、演艺大厅、生态农场、高端养生会所等多种形式，这些在自持购物中心的占比将达到70％以上。

“五年建40个购物中心，一年要有8个商业项目在建，这对公司现金流和招商、管理能力要求都极高。”据曾为万达集团服务过的商业管理公司高管介绍，2012年万达也就开业了17个万达广场和1个万达中心。“一个购物中心光电费的成本一年就要支出 000万元以上，到时候拿什么养？”上述业内人士说，零售业越来越难做是行业大趋势，何况宝能还要加大体验式业态的自持，成本将更大。

据悉，成立于1992年的宝能集团旗下共有四大核心业务，具体为综合物业开发、现代物流、文化和金融，集团旗下还有两个上市公司，控股上海A股上市的（，），同时是深交所上市的深振业第二大股东。“集团旗下已有上市公司，并不需要上市或做（房地产）。”上述宝能高层表示，商业地产是宝能最重要的产品线，公司希望成为领军的综合体开发商。

■ 观察

综合体成房企拿地“利器”

“中国到2025年会有7000家购物中心建成开业。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利说，一方面购物中心逐步成为中国各级城市商业的主要代表；另一方面，开发商积极以开发综合体的方式获取土地收益。

鸿坤地产相关负责人则表示，公司近期正在西红门尝试大型商业项目开发，要求增加写字楼、商场、酒店等开发经验，鸿坤在香河的罗纳河谷项目中也尝试了综合小镇的开发模式。

“一切都是为了拿地。”北京一家房企的设计部门负责人说，公司拿地部门在三四线城市寻找拿地机会，发现地方政府优先考虑有写字楼、商场开发经验的房企，认为这样显得“档次高”，如果公司只有住宅项目开发经验，无法拿到大规模的、有政策优惠性的地块，反馈后，总部要求设计部门迅速学习商业地产设计。

值得一提的是，由于配合当地政府的新区开发建设，在三四线城市新区操作综合体的房企往往能够以底价拿地，大房企如万达、绿地，中小房企如宝能等，都以该模式取地。“整个零售业面临着各方面的经营压力，未来的土地投资比资产投资的安全性要高，收益空间更大，这是中国绝大部分的商业地产开发商追逐的最大目标。”郭增利说。

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